怕被當冤大頭？2025代書費用行情揭密，教你聰明避開收費陷阱！

在台灣，不動產交易涉及的金額龐大，土地、房屋的買賣過戶流程繁瑣且充滿法律細節，從簽約、用印、繳稅到過戶，每個環節都至關重要。在此過程中，「代書」（現行法定名稱為「地政士」）扮演著確保交易過程安全、合法合規的關鍵守門人角色。雖然法律未強制規定買賣房屋必須聘請代書，但其專業知識能協助買賣雙方順利完成複雜的產權移轉，並有效規避潛在風險。

然而，許多人對於代書費用如何計算、由誰負擔、服務項目包含哪些等問題感到困惑。本文將根據市場最新代書費用行情，為您全面解析代書的收費標準、費用分攤的實務作法、完整的服務流程，並解答常見疑問，讓您在處理不動產事務時，能更透明、更安心。

一、為什麼需要代書？聘請代書的優缺點分析

雖然自行辦理過戶可以省下一筆費用，但多數人仍選擇聘請專業代書。這背後的考量，可以從以下優缺點來理解：

聘請代書的優點：

專業知識與經驗： 代書熟悉《土地法》、《民法》及相關稅法，能處理複雜的法律文件和登記程序，提供專業服務，確保產權清楚，避免日後糾紛。
節省時間與精力： 不動產過戶需頻繁往返地政士事務所、稅捐機關、銀行等多個單位，流程耗時費力。委託代書能將這些繁瑣事務一站式處理，大幅提升效率。
客觀中立的第三方： 合格的代書會以中立的角度，確保買賣雙方的合約內容公平、流程透明，保障雙方權益。
稅務規劃建議： 專業代書能根據您的情況，提供合法的節稅建議，例如善用土地增值稅的自用住宅優惠、房地合一稅的重購退稅等。
風險管理與預防： 代書在簽約初期就會審核產權文件、確認屋主身份，預防詐騙或產權瑕疵等潛在風險。

聘請代書的缺點：

額外費用支出： 這是最主要的缺點，聘請代書需要支付一筆服務費用，增加交易的總體成本。
服務品質不一： 代書的專業能力和服務態度參差不齊。若遇到經驗不足或不夠細心的代書，可能拖延流程，甚至影響權益。因此，選擇領有合格證照且信譽良好的代書至關重要。

二、代書費用由誰負擔？買賣雙方費用分攤詳解

「代書費誰出？」是買賣雙方最常討論的問題。法律上依循「契約自由原則」，也就是由買賣雙方自行協調約定。如果沒有特別約定，則會依照市場上的交易慣例來分攤。

常見的費用分攤慣例：

區域差異： 北部地區（如台北、新北）的慣例多由「買方」負擔主要的過戶代書費用；而中南部地區則常見由買賣雙方「共同平分」。
簽約手續費： 此費用又稱「潤筆費」，無論在哪個地區，幾乎都是由買賣雙方「一人一半」平均分攤。
雙代書制度： 若賣方不放心由買方指定的買賣代書處理，也可以自行聘請一位代書協同辦理、審核文件，形成「雙代書」的模式。此時，費用就是各自支付給自己聘請的代書。

為了讓您更清楚，以下整理出不動產交易中，買賣雙方通常各自需要負擔的主要費用項目：

費用歸屬

項目細節

買方

稅費： 買賣契稅 (房屋評定現值 × 6%)、印花稅 (土地建物核定現值 × 0.1%)

規費： 地政規費、土地及建物登記謄本費、書狀費、閱覽費

代書費： 產權移轉登記代書費 (買賣代書費)、抵押權設定登記代書費 (若有貸款)、簽約手續費 (一半)

其他手續費： 銀行貸款手續費、無自用住宅查詢費、房屋火險及地震險保費、履約保證費用

賣方

稅費： 土地增值稅、財產交易所得稅或房地合一稅

規費： 抵押權塗銷代書費 (若原房屋有貸款未清償)

代書費： 簽約手續費 (一半)

其他： 交屋日前的房屋稅、地價稅、水電瓦斯管理費、房仲服務費 (若透過仲介)、履約保證費用

三、 2025年代書收費標準總整理

代書費用並無全國統一的公定價，一般代書收費會因案件複雜度、各縣市消費水準、代書的學經歷與名氣等因素而有所不同，因此各家地政士事務所的代書收費標準也不盡相同。以下整合多家專業機構的報價，提供一個市場代書費用行情參考區間。

表一：諮詢、簽約及文件撰擬費用

服務項目	行情費用 (新台幣)	備註
代書諮詢費	$1,000 – $2,000 / 小時	針對特定問題提供專業法律意見。
一般成屋買賣契約手續費	$2,000 – $3,000 / 份	買賣雙方均分，每份約2,000元至3,000元。
預售屋／土地買賣契約手續費	$4,000 – $6,000 / 份	買賣雙方均分，行情約為4,000至6,000元。
不動產相關契約書撰擬	$2,000 – $4,000 / 份	如租賃、贈與等契約。
存證信函撰擬	$2,000 – $4,000 / 份
協議書、和解書撰擬(協議費用)	$3,000 – $5,000 / 份	費用約3,000元起，視複雜度可達5,000元。
權狀補發、換發	$3,000 – $5,000 / 份

表二：不動產所有權移轉及登記費用

服務項目	行情費用 (新台幣)	備註
房屋代書費用／土地代書費用 (買賣過戶移轉登記)	$12,000 – $18,000 / 筆	包含報稅、過戶、完稅等完整流程。基本為一筆土地、一筆建物，每增加一筆多加收2,000元。
抵押權利設定登記 (辦理房貸)	$4,000 – $8,000 / 筆	每增加一筆不動產或一權利人，費用另計，通常會加收1,000元。
抵押權塗銷登記 (登記費) (清償房貸)	$2,000 – $4,000 / 筆
實價登錄申報	$2,000 – $3,000元 / 筆	每增加一人，可能加收500元。
他項權利變更登記	$4,000 – $8,000 / 筆	或依案件狀況調整報價。
他項權利移轉登記	$4,000 – $8,000 / 筆
信託登記／塗銷信託登記	$12,000 – $16,000 / 筆	複雜案件或委託人較多時，費用另議。
預告登記／塗銷預告登記	$4,000 – $6,000 / 筆

表三：繼承及贈與相關代書費用

服務項目	行情費用 (新台幣)	備註
繼承登記 (含遺產稅申報)	$16,000 – $20,000 / 筆起	分割繼承、公同共有繼承等，視案件複雜度調整，最高可達20,000元。
法院拋棄繼承聲請	$4,000 – $6,000 / 筆	費用約 4,000 – 6,000元。
贈與登記 (含贈與稅申報)	$16,000元起 / 筆	夫妻贈與、二親等買賣視同贈與，費用可能更高。每增加一贈與人，費用另計。
遺產稅／贈與稅單獨申報	$4,000 – 8,000 元 / 筆

四、代書服務過戶流程四部曲

一般不動產買賣的代書服務流程，主要可分為以下四個核心步驟：

簽約 (Signing)

身份核對： 代書會核對買賣雙方的身份證件，並調閱最新的土地及建物謄本，確認賣方為真正的所有權人，且產權狀態正常（如是否有查封或限制登記）。
合約議定： 協調買賣價格、付款方式（通常分簽約、用印、完稅、尾款四期）、交屋日期及其他附加條款，並詳實記錄於不動產買賣契約書中。
簽名用印： 雙方在代書見證下於契約上簽名蓋章，買方通常在此階段支付第一期款項（訂金）。建議搭配「履約保證」制度，將價金存入銀行專戶，保障交易過程安全。

用印 (Stamping)

文件準備： 買賣雙方需備妥身份證影本、印鑑章、印鑑證明等文件。
稅務申報： 代書會負責填寫土地增值稅、契稅等申報書表，並蓋上雙方印鑑章後，向稅捐機關進行申報。此階段買方需支付第二期款。

完稅 (Tax Payment)

稅單核發： 待稅捐機關核定稅額後，會發出土地增值稅及契稅的稅單。
繳納稅款： 代書會通知買賣雙方各自繳納應付的稅款。賣方需繳納土地增值稅，買方則繳納契稅與地政規費。此階段買方通常需支付第三期款。

過戶與交屋 (Transfer & Closing)

產權移轉： 繳清所有稅款後，代書會將相關文件送至地政事務所，辦理所有權移轉登記及（若有）抵押權設定登記。
支付尾款： 地政機關完成登記後，產權即正式移轉至買方名下。買方支付最後的尾款給賣方。
點交房屋： 買賣雙方現場點交房屋、水電瓦斯、鑰匙等，完成交屋手續。
結算費用： 代書任務完成，雙方結清代書相關費用。

常見問題 (FAQ)

Q1: 代書費用是什麼時候支付？會提供費用明細嗎？

A: 通常在委託時代書會先預收一筆包含規費、稅費的款項以便作業，服務費的尾款則在案件全部完成（交屋）後結清。無論如何，專業的代書都必須在結案後提供詳細的費用明細表，清楚列出所有代收代付的款項及服務費，並採多退少補的方式結算。

Q2: 為什麼不同代書的收費標準不一樣？

A: 影響代書費用的因素多元，包括：

(1) 案件複雜度（如繼承人數眾多、有海外繼承人）；

(2) 地區行情（都會區收費通常較高）；

(3) 代書的經驗與名氣。因此沒有統一價格，但會在一個市場行情範圍內。

因此，找代書時建議多方比較，尋找最適合的解決方案。

Q3: 買房一定要請代書嗎？可以自己辦理嗎？

A: 法律上並無強制規定，您可以選擇自行辦理。但不動產過戶程序繁瑣，涉及的法規和文件眾多，若非專業人士，很容易因小失誤而造成時間延宕或金錢損失。多數人仍會選擇聘請代書（房屋過戶代書），以確保交易的順利與安全。

Q4: 如何確認我找的代書是合格且專業的？

A: 您可以透過以下幾點來判斷：

(1) 要求出示「地政士證書」及「開業執照」；

(2) 查詢是否為當地地政士公會的會員；

(3) 溝通過程中是否能清楚解釋流程與費用；

(4) 是否願意提供透明的報價與費用明細。

總結

聘請一位專業、負責的代書，是保障不動產交易安全、確保流程順暢的重要投資。雖然需要支付一筆代書費用，但相較於動輒數百萬、上千萬的房產價值，這筆費用換來的是專業把關、時間節省與心靈上的安穩，絕對是值得的。

建議您在找代書時，務必確認其是否具備合格的「地政士」證照，並主動要求提供詳細的收費明細，多方比較後再做決定，才能讓您的房產交易之路走得更穩健、更放心。

一、 為什麼需要代書？聘請代書的優缺點分析