中古屋交屋流程時間要多久？搞懂「過戶後、撥款前」黃金驗屋期，避開千萬糾紛！

對於許多購屋者來說，買房是人生中的重大里程碑。在歷經漫長的尋屋、看房與議價，並簽下買賣契約後，真正的考驗才正要開始。由於中古屋的屋齡與整體房屋屋況，其產權狀態遠比新成屋或預售屋複雜，因此，了解整個中古屋交屋流程時間，是房屋買賣流程中至關重要的一環。

本文將為您深入剖析中古屋交屋的完整流程、關鍵時間節點，以及每個環節中不可不知的交屋注意事項，幫助您保障自身權益，順利迎接夢想中的房子。

中古屋買賣到交屋的整體時間軸

一般而言，從簽訂中古屋買賣契約到最終完成交屋，整個流程大約需要 1.5 至 2 個月的時間。這段交屋時間主要用於處理雙方的貸款程序、政府稅務申報、地政機關的產權過戶登記，以及最重要的「驗屋」環節。

影響時間長短的關鍵因素包括：

買賣雙方的貸款狀況： 若賣方有未清償的房屋貸款，需由買方貸款銀行進行代償塗銷，此過程會增加作業時間。
稅務申報與核定： 土地增值稅（尤其是申請自用住宅優惠稅率時）的審核時間較長。
驗屋與修繕： 如果驗屋時發現瑕疵，需要預留時間給賣方進行修繕及買方進行複驗。

為了讓您對流程有更清晰的概念，以下是中古屋買賣至交屋的標準流程與預估時間：

流程階段	主要內容	預估所需時間
第一步：簽約與用印	買賣雙方簽訂不動產買賣契約書，並交付相關證件給代書用印。支付簽約款（通常為總價10%）。	簽約當日
第二步：完稅	代書協助申報土地增值稅、契稅等。買方支付完稅款（通常為總價10%）。	約 20-30 天
第三步：產權過戶	繳清稅款後，代書至地政事務所辦理產權移轉登記。	約 3-5 個工作天
第四步：驗屋	在產權過戶後、銀行撥付尾款前，進行房屋現況檢驗。	驗屋及修繕時間不定
第五步：點交與交屋	驗收通過後，買方支付尾款（銀行撥款），雙方現場點交、費用切算，並交付鑰匙。	約 7-14 天（驗屋後）

中古屋交屋五大核心流程詳解

流程一：簽約、用印與完稅

這是交易的起點。買賣雙方會同房仲與地政士（代書），確認契約書內容無誤後簽名蓋章。此階段買方需支付第一筆款項（簽約款），並可能需要簽發商業本票作為後續款項的擔保。接著，代書會收齊雙方辦理過戶所需的文件（如身分證、印鑑證明、權狀等），並在相關文件上蓋上印鑑章（用印）。

用印後，地政士會向稅捐機關申報土地增值稅（賣方負擔）與契稅（買方負擔）。待稅單核發後，雙方需在期限內繳清各自的稅款與代書費，此為「完稅」。此時買方通常會支付第二筆款項（用印款或完稅款）。

流程二：產權過戶

完稅後，代書便會將文件送至地政事務所辦理「所有權移轉登記」，也就是俗稱的「過戶」。

若賣方無貸款： 過戶程序相對單純。
若賣方有貸款： 買方的貸款銀行會先撥款清償賣方的原有貸款（稱為「代償」），並取得「清償證明」。代書需先為賣方辦理「抵押權塗銷登記」，才能再進行所有權移轉登記。這個過程會讓整體時間稍微拉長。

流程三：驗屋（最關鍵的環節）

驗屋是保障買方權益最重要的一步，絕對不能輕忽。對於購買中古屋的消費者來說，這一步驟決定了未來居住的品質與安全性。

最佳驗屋時間點

中古屋驗屋的黃金時間點，是在「產權過戶完成後，銀行撥付尾款前」。在這個時間點，房屋所有權在法律上已屬於買方，但交易的最後一筆款項（通常是最大筆的貸款）尚未進到賣方口袋。

此時若發現任何合約未載明或與不動產現況說明書不符的屋況瑕疵，買方最有籌碼要求賣方處理，甚至可依瑕疵狀況與代書及銀行協商，暫緩撥款，以督促賣方履行修繕義務。

切記： 絕對不要同意「先交屋、後驗屋」的要求。一旦尾款付清、交屋了，賣方處理問題的意願與效率常會大打折扣，後續求償將變得困難重重。

驗屋前的準備

協調空屋狀態： 強烈建議與賣方協調，在驗屋時盡可能將屋內清空，移除大型家具與雜物，才能進行最全面的檢測。
聘請專業協助： 若對房屋結構、水電不熟悉，可考慮聘請專業驗屋公司。他們擁有熱像儀、內視鏡等專業儀器，能揪出肉眼難以察覺的隱藏瑕疵，讓買方驗屋過程更安心。
準備驗屋工具： 若選擇自行驗屋，可準備手電筒、小夜燈、捲尺、彈珠或水瓶（測地平）、有色粉末（倒馬桶測沖水狀況）、手機（拍照錄影存證）等工具。

中古屋驗屋重點項目

類別	檢查重點
滲漏水與壁癌	檢查天花板、牆角、窗框四周、冷氣管線周邊是否有水漬、發霉、油漆剝落或壁癌現象。浴室需進行閉水測試至少24小時，觀察樓下天花板與隔間牆外側狀況。
機電與插座	逐一測試所有電源插座、電燈開關、網路孔、電話線路是否正常。可攜帶小夜燈或手機充電器測試。確認總電源開關箱位置與運作。
給水與排水系統	開啟所有水龍頭，測試水壓是否正常，並觀察水龍頭下方與排水管是否有滲漏。將洗手台、浴缸放滿水後一次排掉，測試排水速度與順暢度。檢查馬桶沖水功能與水箱運作。
門窗與建材	檢查所有門窗是否能順利開關、密合、上鎖。確認玻璃有無裂痕。輕敲牆面與地磚，檢查是否有空心（彭共）現象。確認陽台、浴室洩水坡度是否足夠。
合約附贈物	核對契約書與不動產現況說明書中註明的附贈家具、電器（如冷氣、熱水器、瓦斯爐等），確認品牌、型號是否相符，並測試功能是否正常。
公共設施與其他	確認水、電、瓦斯表的位置與度數。了解社區管理規章、管理費繳交方式。核對權狀與使用執照上的坪數資料是否正確。

驗屋後續處理

若驗屋發現瑕疵，應立即拍照存證，並在驗屋單上詳細註記，請賣方簽名確認。雙方協調修繕期限與方式。待賣方修繕完畢後，務必進行「複驗」，確認問題已確實解決，才能進行下一步。

流程四：費用切算與現場點交

在複驗通過後，雙方會約定時間進行最後的現場點交。此時須結清並分算各項費用，通常以交屋日為分界點：

地價稅、房屋稅： 依年度持有天數比例分算。
水費、電費、瓦斯費： 依據前次帳單與當日錶數計算。建議可請賣方提供近期繳費單據作為證明。
管理費： 結清至交屋當月。

在交屋時所有費用確認無誤後，雙方應簽署「房屋點交確認書」或相關文件，以示負責。

流程五：尾款撥付與正式交屋

點交完成後，買方通知貸款銀行撥付剩餘的貸款金額至履約保證專戶。待賣方確認收到款項後，便會將房屋鑰匙、門禁卡、遙控器等交付給買方。同時，代書會將辦理完成的新的土地及建物所有權狀正本、契稅單正本等重要文件交給買方。

至此，整個購買中古屋的流程才算圓滿完成。

常見問題 (FAQ)

Q1: 驗屋和交屋可以在同一天進行嗎？

A1: 非常不建議。理論上可行，但風險極高。若在驗屋當下發現問題，將沒有緩衝時間讓賣方修繕，買方會陷入是否要先交屋的兩難。建議在驗屋與交屋之間至少預留7至14天，這段中古屋交屋流程時間可作為瑕疵修繕與複驗的彈性時間。

Q2: 賣方交屋前需要負責清潔到什麼程度？

A2: 除非買賣契約中有特別約定「清潔條款」，否則法律上並無強制規定。一般市場慣例是，賣方需將個人物品與大型垃圾清空，維持「空屋」狀態。若買方對整潔度有較高要求，或發現有非關屋況瑕疵的髒亂，建議在議價時就提出，或自行預約清潔公司在交屋後進行處理。

Q3: 如果驗屋發現重大瑕疵，賣方卻不願意處理怎麼辦？

A3: 首先，應透過房仲與代書正式向賣方發出存證信函，要求限期改善。若賣方置之不理，買方可依據《民法》中的「瑕疵擔保責任」，主張減少價金，或在屋況瑕疵嚴重到影響居住安全時，主張解除契約。由於已完成過戶，建議暫緩銀行尾款撥付，並尋求法律專業協助，保障自身權益。

Q4: 交屋後還需要立刻做哪些事？

A4: 交屋後應立即辦理以下事項：

1. 更換門鎖，這是確保房子安全性的第一步。

2. 親自或委託代書辦理水、電、瓦斯費的過戶。

3. 最重要的是，攜帶新的權狀與身分證件，到戶政事務所辦理戶籍遷入，並向稅捐機關申請適用自用住宅稅率，這將影響您日後的地價稅與房屋稅金額。

總結

中古屋的交屋流程環環相扣，每個步驟都攸關買方的權益。其中，「過戶後、撥款前」的驗屋程序是守護自身權益的最後一道防線。建議購屋者在整個房屋買賣流程中保持耐心與細心，身為一個聰明的買方，應積極與房仲、代書及賣方溝通，若有任何疑慮，應在簽字付款前提出。交屋後，也別忘了立即更換門鎖、辦理戶籍遷入以適用自用住宅優惠稅率。做足功課、謹慎行事，才能讓自己這個買房的人安心入住，避免日後不必要的糾紛與煩惱。