一張裝潢收據認定，省下45%房地合一稅？節稅關鍵大公開！

「設計師/統包說，開發票要多加5%的稅，不拿發票或僅拿裝潢收據可以算便宜一點，我該為了省這5%嗎？」這是許多屋主在裝潢時都會面臨的抉擇。然而，這張看似要多花錢的發票，在未來出售房屋時，卻可能成為您節省高達45%的房地合一稅的關鍵利器。

隨著房地合一稅2.0的上路，房屋交易的稅負變得更加沉重，任何合法的節稅管道都顯得至關重要。房地合一稅裝潢費，正是這項稅制中能夠合法扣除的重要費用項目之一。本文將為您深入解析，從房地合一稅的基本概念，到哪些裝潢項目可以抵稅、需要準備哪些憑證，甚至是沒有發票的補救方案，提供一份最完整、最詳細的節稅指南，助您在保障居住品質的同時，也能聰明守護自己的資產。

Part 1：快速認識房地合一稅2.0

在討論如何節稅之前，我們必須先了解課稅的規則。房地合一稅是一種「交易稅」，意即在您賣出房屋和土地時，國家會針對您的房屋與土地收益來課稅。簡單來說，有賺錢才需要繳稅。

房地合一稅計算公式

房地合一稅的計算核心在於精準算出您的「課稅所得」，其計算方式如下：

課稅所得=(房地成交價額−原始取得成本−可扣除相關費用−土地漲價總數額)

應納稅額=課稅所得×適用稅率

從公式中可以清楚看到，當「原始取得成本」和「可扣除相關費用」越高，最終的「課稅所得」就越低，您需要繳納的稅金自然就越少。而我們討論的裝修費，正是可以合法列入的關鍵成本項目，這就是房地合一稅裝潢節稅的核心。

房地合一稅2.0稅率（境內居住者）

稅率的高低取決於您持有房屋的時間長短，持有時間越長，稅率越低。這是政府為了抑制短期炒房，根據持有時間長短訂定不同的差別稅率機制。

持有期間	適用稅率
2年以內	45%
超過2年，未逾5年	35%
超過5年，未逾10年	20%
超過10年	15%
自住房地優惠
持有並設籍滿6年，課稅所得400萬內	免稅
課稅所得超過400萬的部分	10%

Part 2：裝潢費為何能抵稅？關鍵原則解析

許多人好奇，到底裝潢費用可以抵房地合一稅嗎？法律條文中並沒有直接寫明「裝潢費」可以抵稅。其法源依據來自於《房地合一課徵所得稅申報作業要點》第13點的規定，能增加房屋價值或效能的增置改良或修繕費需符合以下兩大核心原則：

增加房屋價值或效能（Value-adding）： 該項支出必須是為了提升房屋的價值、功能或結構性改善，而非單純的消耗品或裝飾。
非二年內所能耗竭（Durable）： 該項修繕費用的效益必須是長期性的，無法在短期內（如兩年）消耗殆盡。

綜合這兩點，稅務機關認定的標準其實就是：固定於房屋結構上、不可輕易移動、且能提升房屋根本價值的「硬體裝修」費用。相對地，可以隨時搬走、屬於個人品味或消耗性的「軟裝」和「家具家電」，則無法被認列是房地合一稅可扣抵項目。

Part 3：可扣抵 vs. 不可扣抵項目超詳細清單

為了讓您更清楚地分辨，我們整理了在實務上國稅局普遍認列項目與不認列的清單。

✅ 可認列的裝潢項目 (通常視為資本支出)	❌ 不可認列的裝潢項目 (通常視為費用或個人物品)
泥作工程：拆除隔間、砌磚牆、鋪設磁磚、地磚、防水工程、貼大理石等。	可移動式家具：沙發、床架、餐桌椅、書桌、活動收納櫃等。
木作工程：固定式木作櫃體（如電視牆櫃、頂天- 立地衣櫃）、天花板造型、包樑包柱、木作隔間、固定式門片等。	各式家電：電視、冰箱、洗衣機、洗碗機、冷氣機（無論分離式或窗型）、除濕機等。
水電工程：電線管路重拉、新增/修改插座迴路、更換總電箱、水管糞管移位或更新等。	系統櫃：這是一個灰色地帶。因系統櫃理論上可拆卸再組裝，多數稅務機關傾向不認列。若想爭取，發票品名應盡量以「固定式櫥櫃」等名目開立。
衛浴設備更新：更換馬桶、浴缸、洗手台、乾濕分離淋浴間等固定設備。	軟裝家飾：窗簾、地毯、壁紙、壁貼、掛畫、裝飾品等。
固定式地板工程：鋪設實木地板、海島型木地板、拋光石英磚等需要固定安裝的地板。	可移動式燈具：立燈、桌燈、非固定於天花板的軌道燈。
牆面或隔間變更：任何涉及牆體變動的工程。	鐵鋁窗、採光罩：雖然固定，但部分稅務機關認為其較易更換，可能不予認列，存有爭議。
固定式廚具：整套固定於牆面的廚房櫃體、檯面與抽油煙機（不含獨立式瓦斯爐）。	單純的油漆粉刷：若非伴隨大型裝潢工程的全面翻新，單純為維持美觀的定期粉刷可能被視為維護用的修繕費，而非資本支出。

了解這些裝潢費項目的區別，是成功扣抵房地合一稅的第一步。

Part 4：節稅的關鍵一步：如何準備合法憑證

備妥完整且合法的證明文件，是成功抵扣房地交易稅額的不二法門。請務必妥善保管以下文件：

統一發票（最重要！）： 發票要保留好，這是最具法律效力的憑證。發票上應清楚載明買方（屋主）的姓名與身分證字號、賣方（設計/裝潢公司）的統一編號，並蓋上發票章。
裝潢工程合約書： 詳細的合約能證明交易的真實性，內容應包含工程範圍、總價款、付款方式及雙方簽章。
詳細估價單： 估價單是發票與合約的補充說明，應逐項列出所有工程項目、材料、規格與費用，讓稅務機關能清楚對應發票總額的具體內容。
付款金流證明： 銀行匯款紀錄、支票影本等，用以證明您確實支付了款項。
裝潢前後對比照片： 雖然非必要，但若能提供，將是證明房屋價值確實提升的有力佐證。

發票品名怎麼開？

開立發票時，請務必與廠商溝通，品名應盡量具體且符合可扣抵項目原則。例如：

不佳範例： 「裝潢工程一批」、「設計費」
較佳範例： 「室內泥作及管線更新工程」、「客廳固定式櫥櫃製作」、「全戶天花板裝修工程」

開立不實發票的嚴重後果

切勿為了抵稅而與廠商合謀虛開、高報發票金額。此舉已觸犯《稅捐稽徵法》及《刑法》的偽造文書罪，一旦被查獲，不僅需要以最高稅率補繳稅款並處以罰鍰，更可能面臨刑事責任，得不償失。

Part 5：萬一沒有發票怎麼辦？備用方案與限制

如果您當初沒有索取發票單據，或是不慎遺失，是否就完全無法扣抵了呢？稅法提供了一個備案，但條件嚴格且額度有限。

根據《房地合一課徵所得稅申報作業要點》第26點，若納稅義務人未能提示證明文件，且稽徵機關亦無查得資料者，稽徵機關可以售屋總價的3%來計算費用，並以新台幣30萬元為上限。

舉例：

若您的房屋以2,000萬元售出，可認列的費用上限為：2,000萬 x 3% = 60萬。但因有30萬的上限規定，故最多只能扣抵30萬元。

請注意：

此30萬包含所有未能提示證明的費用，如房地移轉時的仲介費、代書費、清潔費、搬運費等，並非單指房地合一稅裝潢費。
這並非屋主的權利，而是稅務機關的裁量權。若您有大筆裝潢支出卻無發票，與實際花費相比，30萬的扣除額可能遠遠不足。

因此，將此方案視為最後的補救措施，而非首選策略。對於動輒上百萬的裝潢工程，保留發票才是最划算、最保險的做法。

常見問題 (FAQ)

Q1: 我是自己去特力屋買材料DIY裝潢，這些材料費可以扣抵嗎？

A1: 可以的。只要您能提供購買磁磚、水泥、油漆、木材等材料的統一發票，這些費用都可以被認列。然而，您自己付出的勞力與時間無法量化為成本，因此無法扣抵。

Q2: 預售屋在興建期間進行的「客戶變更」（客變）費用，可以扣抵嗎？

A2: 絕對可以。客變費用，如變更格局、升級建材、新增插座等，是增加房屋價值的典型範例，且是在取得房屋所有權之前的支出，理所當然屬於取得成本的一部分。請務必向建商索取詳細的客變項目與費用明細，並開立發票或在買賣合約中註明。若符合條件，未來搭配重購房地退稅優惠，更能擴大節稅效益。

Q3: 如果我的裝潢發票遺失了，但手上還有完整的合約和銀行匯款紀錄，這樣國稅局會認嗎？

A3: 仍有機會，但並非百分之百保證。在缺乏發票這個最強力的直接證據下，您可以提交合約書與金流證明作為輔助文件，向稅務機關說明情況。稽徵官員會根據個案情況進行審核，有可能會採認部分金額，或要求您提供更多佐證。這比完全沒有任何文件、只能適用3%上限的方案要好，但仍存在不確定性。

Q4: 我請設計師規劃，費用包含「設計費」和「監工費」，這兩筆可以扣抵嗎？

A4: 可以。設計費和監工費是為了完成增置、改良或修繕房屋所產生的必要附隨費用，與工程本身密不可分。只要能提供合法的發票或憑證，這些費用通常可以併入總成本中一併扣除，成為房地合一稅可扣抵的稅項目。

總結

面對房地合一稅，每一筆合法的扣除額都是辛苦錢的體現。雖然為了裝潢抵稅而多付5%的營業稅當下看似一筆開銷，但相較於未來在房地交易前後可能省下的15%至45%房地合一稅，這無疑是一項極具遠見的投資。

我們強烈建議您，在進行任何提升房屋價值的裝潢工程時，務必與合法的裝潢公司合作，堅持索取統一發票，並將所有相關的合約、估價單、付款證明系統性地整理歸檔。這些文件在未來您出售房產時，將會是您最堅實的節稅後盾，讓您住得舒適，賣得也安心。