本文將深入探討包租代管的運作模式、優缺點、政府補助政策及申請流程，協助房東和房客瞭解如何善用此制度，做出最適合自身需求的選擇。
包租代管是什麼？
住宅包租代管的模式是一種房屋出租管理服務，房東將房屋委託給專業業者，由業者代為出租及管理房屋，等於房東和房客都是對委託包租代管業者，彼此之間不會有任何交易和管理情形。
根據《租賃住宅市場發展及管理條例》，包租代管可分為「包租」或「代管」方案兩種模式。
包租：
房東將房屋出租給包租業者，簽訂合約和每月收到租金支付包租代管費用，業者再轉租給房客，並負責後續的管理。在此模式下，房東每月可從業者收取固定租金，無需擔心房屋是否出租成功。業者則扮演「二房東」的角色，負責招租、收租及房屋維護等事宜。
代管：
房東自租與房客簽訂租約，之後將房子管理委託給代管業者。業者只代替房東管理房屋的日常瑣事，如收租、維修等，但不承擔出租風險。若房屋空置，風險由房東自行承擔。
包租代管算社宅嗎？
「包租代管」是指民間住宅的房東將房屋委託給合法立案的租賃業者，由業者代為出租與房屋管理。而「社宅包租代管」則是房東將房屋納入政府推動的社宅包租代管計畫，透過合格的包租代管和管理業者合作，讓地方政府能提供民眾可租用的房源，解決居住正義同時又能減少興建社會住宅的數量。
因此，包租代管本身並不等同於社會住宅。只有當房東參與了政府的社會住宅包租代管計畫時，該房屋才被視為社會住宅的一部分。參與此計畫的房東可享有多項優惠，包括租金收入的穩定性、費用補助（如修繕費、公證費等）以及稅收優惠（如綜合所得稅、房屋稅、地價稅等）。然而，房東也需遵守政府相關規範，比如低於市場租金包租代管是很常要達成的條件。
社會住宅包租代管的優缺點有哪些？
包租代管的優點：
社會住宅包租代管的優勢有許多，其中包含保障租賃契約的合法效力、穩定的租金收入，以及減少房東的管理壓力。以下是詳細說明：
1. 租賃契約經公證，保障更完善
政府提供「公證費補助」，讓房東與租客在簽訂租約時可申請公證，進一步強化租賃契約的法律效力。根據現行規定，台北市及新北市每件每次的公證費補助最高為新臺幣4,500元，其他縣市則最高補助3,000元，讓房東與租客雙方的權益都能獲得更高的保障。
2. 每月租金收入穩定無虞
房東與包租業者簽訂長期租約（例如3年），無論房屋是否成功出租，包租業者仍需按月支付租金。這意味著即使房屋處於空置狀態，房東也能維持穩定的收入，減少因租客流動或市場變動帶來的風險。然而，若選擇代管業者，房東需自行承擔房屋閒置期間的收入損失風險。
3. 省時省力，無需親自管理房務
包租代管服務涵蓋房客管理、房屋維護以及處理相關糾紛，房東無需親自應對租客問題，無論是修繕需求或突發狀況，都交由專業團隊處理。這對於忙碌的房東來說，不僅減少了管理上的麻煩，也讓房產投資變得更輕鬆無憂。
透過包租代管服務，房東能享有更完善的租屋保障、穩定的租金收入，並將管理責任交由專業人士處理，實現無憂的出租體驗。
包租代管的缺點：
1.租金水準低於市場平均
選擇包租代管方案時，房東需接受租金通常落在市價的 8 至 9 折。儘管收入相對較低，但政府提供的稅務減免（如 3 稅優惠）、各項費用補助（如 3 費支持），以及專業管理服務（如 3 服務保障），能有效降低房東的財務與管理負擔，使整體回報仍具吸引力。
2.房客篩選權限有限
選擇包租方案時，房客的挑選由包租業者全權負責，房東無法自行決定入住者。然而，專業業者會根據一定標準進行篩選，確保房客的品質與合約履行的穩定性。若選擇代管方案，房東可自行篩選房客，但需符合社會住宅承租的相關規範，增加了篩選的條件限制。
3.申請程序較為繁複
由於社會住宅的租賃對象需符合特定資格，因此申請流程涉及多項文件準備，對於房客而言可能增加一定的時間與行政成本。然而，透過包租代管，能以較低租金獲得合適房源，對於希望減輕經濟負擔的租客來說，這項努力是值得的。
4.租約期限較長，不適合短期出租
包租代管的合約通常至少一年以上，適合尋求穩定收入的房東。如果房東期望短期租賃或靈活運用房產，這類方案可能不符合需求，應考慮其他租賃方式來確保資產彈性運用。
綜合而言，包租代管雖然在租金與靈活性上存在一定的限制，但透過專業服務與政府優惠，仍可為房東與房客帶來穩定且具保障的租賃選擇。
包租代管賺什麼？包租代管費用說明
一般民間包租代管費用
包租代管服務在台灣的收費標準主要取決於所選擇的服務類型，通常分為「包租包管」和「代租代管」兩種。
包租包管：
在此模式下，包租業者以房屋市場租金的60%至80%向房東承租，然後再轉租給房客。這意味著，房東每月可穩定收到相當於市場租金60%至80%的租金收入，即使房屋空置，收入也不受影響。例如，若房屋的市場租金為每月13,000元，房東每月可從包租業者處獲得7,800元至10,400元的固定租金收入。
代租代管：
在此模式下，代管業者協助房東處理房屋的出租與管理事務，收取每月實際租金的10%至15%作為服務費。例如，若房屋的月租金為13,000元，代管費用約為1,300元至1,950元，房東每月可淨收11,050元至11,700元。需要注意的是，代租代管模式下，房東需自行承擔房屋空置的風險。
社會住宅包租代管費用
如果房東選擇參與社會住宅的包租代管計畫，將無需支付額外費用。雖然出租時需以市價的八折租金提供給包租業者，但房東可獲得稅務減免、房屋修繕等多項優惠，進一步減輕持有成本並提升房屋價值。
社會住宅包租代管333是什麼？
「包租代管333」是是包租代管第4期計畫由內政部營建署最新推動，為鼓勵房東參與社會住宅包租代管計畫所推出的優惠政策，旨在增加租賃市場的供給，活化閒置房屋，並保障租賃雙方的權益。
該政策的「333」代表以下三項主要優惠：
三種稅負減免：
房東可享有租金所得稅、房屋稅及地價稅的減免優惠。其中，租金所得稅部分，每屋每月租金收入最高1萬5,000元免稅，超過部分可扣除60%必要耗損及費用，且無須另外檢附證明文件。此外，房屋稅最優可比照自用住宅優惠稅率。
好消息！包租代管的稅務優惠再延長！原定於 2023 年 6 月到期的租稅減免政策，現已由行政院決定延長五年，持續至 2028 年 6 月。這表示，參與包租代管的房東在綜合所得稅、房屋稅及地價稅方面，仍可享有減免優惠，減輕財務負擔，提升房屋利用效率。
三種費用補助：
為減輕房東負擔，政府提供以下補助：
- 每屋每年1萬元費用補助修繕費。
- 每件每次3,000元的公證費補助。
- 每年每屋3,500元的居家安全相關保險補助。
三年專業服務：
包租代管業者提供房東與房客3年的免費專業服務，包括租賃媒合、簽約、租金代收、房屋維護等，確保租賃過程順利進行。
透過「包租代管333」政策，房東不僅能減輕稅負與管理負擔，還能確保房屋穩定出租，獲得穩定的租金收入；同時，房客也能享有合法、安全且租金合理的居住環境。
社會住宅包租代管可以住多久？
社會住宅包租代管計畫的租期長度取決於房東選擇的方案，主要分為「包租」和「代租」兩種：
1. 包租方案：
- 房東與業者簽訂包租契約：租期為 3年 代管租約。
- 業者與房客簽訂轉租契約：每次租期至少1年，租約期滿後，房客可與業者續約，最長可租至業者與房東簽訂的包租契約截止日。
2. 代租方案：
- 房東與房客簽訂租賃契約：每次租期為1年，期滿後可續約，每次續約租期為1年，總租期最長為3年。
需要注意的是，無論選擇哪種方案，房客在續約時需重新審查承租資格，若不符合資格，則無法續約。
包租代管案例比較分析
在考慮房屋出租時，許多房東會面臨選擇——應該自行出租，還是選擇包租代管？此外，政府推動的社會住宅包租代管方案，與一般的商業包租代管又有何不同？透過以下案例比較，幫助房東評估不同選擇所帶來的收益與成本差異。
案例說明
假設房東小王擁有一間房屋，市場租金為 25,000 元/月，他正在考慮三種出租方式：
- 自行出租：房東自行處理出租事宜，享有市場租金，但需自行負擔管理責任與相關費用。
- 一般包租代管：透過專業包租代管公司出租，減少管理負擔，但需支付一定的服務費用。
- 社會住宅包租代管：加入政府補助的方案，以較低租金出租，但享有稅務優惠與額外補助。
不同出租方式比較
| 項目 | 自行出租 | 一般包租代管 | 社會住宅包租代管 |
|---|---|---|---|
| 租金收入 | 25,000 元 | 25,000 元 | 包租：20,000 元（市價 8 折） 代管：22,500 元（市價 9 折） |
| 包租費用 | 無 | 租金 × 10～30% | 無 |
| 代管費用 | 無 | 租金 × 10% | 無 |
| 租賃所得稅 | 依規定扣除 43% | 依規定扣除 43% | 每月租金 15,000 元免稅，超過部分減免 60% |
| 所得稅試算 | 25,000 × 12 × (1−43%) × 20% = 34,200 元 | 25,000 × 12 × (1−43%) × 20% = 34,200 元 | (25,000 – 15,000) × 12 × (1−60%) × 20% = 7,200 元 |
| 房屋稅 | 1.5%～3.6% | 1.5%～4.8% | 台北市 0.6% 其他縣市 1.2% |
| 地價稅 | 1% | 1% | 0.2% |
| 政府補助 | 無 | 無 | 房屋修繕費每年最高 10,000 元 居家安全保險費 3,500 元 公證費最高 4,500 元（雙北）/ 3,000 元（其他縣市） |
根據上述比較，若選擇社會住宅包租代管，雖然每月租金收入較自行出租少 5,000 元（20%），但透過政府提供的稅務優惠，所得稅可節省約 27,000 元，此外，還可享有較低的房屋稅與地價稅，並獲得房屋修繕補助與保險補貼，進一步減輕房東的負擔。
因此，對於希望降低稅務負擔、減少管理麻煩並享受政府補助的房東而言，社會住宅包租代管是一個具吸引力的選擇。若房東更重視租金收益，則自行出租或一般包租代管可能更合適。
如何申請包租代管？
申請對象資格
針對房東：
- 申請人需為住宅所有權人。
- 房屋用途需符合規定，僅限於住宅或住商混合用途的建物。
針對房客：
- 弱勢族群：如低收入戶、中低收入戶等，需符合特定申請資格。
- 一般族群：符合社會住宅包租代管計畫規定的其他民眾。
申請類型與審核單位
無論選擇哪一種版本，房東與房客皆可享有相同的權益與保障。
申請包租代管需要準備的文件
房東需要提供：
- 申請書
- 身分證影本
- 建物所有權狀影本
- 建物第一類謄本
房客需要提供：
- 申請書
- 身分證影本
- 戶口名簿
- 財產狀況相關證明，如財產歸屬清單與所得清單
- 依直轄市或縣市政府規定的入住資格證明
透過包租代管，房東可以免去繁瑣的出租管理細節，而房客也能獲得更穩定的居住環境。在決定是否委託專業代管機構時，不妨仔細評估各項條件，確保選擇最適合自身需求的方案。
社會住宅包租代管修繕誰負責？
在社會住宅包租代管計畫中，房屋的修繕責任主要由房東承擔。然而，政府為鼓勵房東參與此計畫，提供每處住宅每年最高新臺幣1萬元的修繕補助，最長可連續補助3年，總計最高新臺幣3萬元。
修繕補助的適用範圍包括：
- 屋頂防水、排水及隔熱
- 外牆防水及面材整修
- 衛生設備
- 一般照明設備
- 無障礙設施設備
- 分間牆、天花板及地板整修
- 給水、排水管線
- 電氣管線
- 燃氣設備之供氣、排煙管線
- 空氣調節及通風設備之風管、風口及電氣管線
房東可自行或委託廠商進行上述修繕，並需保存修繕前後的照片及相關發票或收據，以便申請補助。申請時，需透過合格的包租代管業者協助，並檢附必要文件，如修繕同意書、租賃契約影本、修繕前後照片及原始憑證等。
需要注意的是，若租賃契約因房東可歸責的原因提前終止，房東需按比例返還已領取的修繕補助款項。透過此修繕補助，房東可減輕維修負擔，提升房屋品質，同時保障房客的居住安全與舒適。
社會住宅包租代管最新動態
屏東社會住宅包租代管計畫
屏東縣積極推動社會住宅包租代管計畫，透過低於市場租金的方式，協助低收入家庭、弱勢族群以及有就業或就學需求的民眾。該計畫自 2023 年 7 月擴大至 400 戶，目前仍有空缺，媒合期限至 2025 年 7 月 17 日。縣府推出多項優惠，房東與房客可享以下條件：
包租方案
- 房東：以市價 8 折出租，最高簽約金額 17,600 元
- 房客：享市價 8 折承租，最高租金 17,600 元
代管方案
- 房東：以市價 9 折出租，最高簽約金額 19,800 元
- 房客：享市價 9 折承租，最高租金 19,800 元
高雄市包租代管4.0計畫
高雄市政府自 2023 年 9 月啟動包租代管 4.0 計畫，目標釋出 1,600 戶房源，提供稅務減免、租賃補助與長期服務，並將申請資料納入租金補貼，符合條件者可獲額外補助。針對高齡族群，高雄市政府也鼓勵參與，提供適合長者居住的環境。第 4 期計畫以 800 戶為起點，若反應熱烈，將再擴充 800 戶。
台南市包租代管計畫
台南市政府則在包租代管第 3 期計畫中達成 95% 執行率，並宣布第 4 期將擴大至 1,600 戶，特別加強溪北地區的服務推廣。此外，市府提供每年 1 萬元修繕補助，最多補助 3 年，以吸引更多屋主參與。
租賃條例修訂規範
同時，立法院於 2023 年修訂《租賃住宅市場發展及管理條例》，自 2023 年 9 月起，要求包租業者需在 30 日內完成實價登錄，違規者將面臨罰鍰，金額介於 1 萬至 15 萬元不等。
國有房地標租政策
財政部國有財產署自 2023 年 3 月起推出「國有非公用房地標租」政策，以 10 戶為單位標租，租期最長可達 10 年，租金較市價便宜 3 至 4 成。2024 年度標租戶數較去年增長 43%，2025 年計畫推出 4 批標案，首批將涵蓋桃園、台中、苗栗、屏東及台東，共 34 戶。
以上多項政策，致力於提供更穩定與優惠的租屋選擇，讓更多民眾享有安心居住的環境。
關於包租代管的常見問題
包租代管合法嗎？
包租代管是合法的，根據《租賃住宅市場發展及管理條例》，包租代管業者需取得合法許可，並遵守相關規定。
包租代管是二房東嗎？
在包租模式下，業者先向房東承租房屋，再轉租給房客，扮演「二房東」的角色。
已領取租金補貼或公益出租人還可以申請加入社宅包租代管計畫嗎？
可以！如果你已經領取租金補貼，或者你的房東是公益出租人，依然可以加入社會住宅包租代管計畫，並享受相關優惠與服務。但需要注意的是，對於房客而言，社宅包租代管的租金優惠與租金補貼不能同時享有，需擇一使用。
包租代管與租金補貼的關係：
社會住宅包租代管：
若你的租屋處屬於此類，仍可申請租金補貼，但租金將不再享有折扣。
一般包租代管：
你仍可申請租金補貼，只需提供租賃合約或請包租代管業者協助準備相關文件。
若有疑慮，部分單位可能會要求額外提供「房東轉租同意書」，建議提前與業者溝通申請事宜。
已出租物件是否能加入？
可以！但房東及現有租客需符合社會住宅包租代管的相關規範，並重新簽訂租賃契約，依房東選擇的方案進行辦理。
改登記為社宅是否會被追稅？
根據相關法規，參與社宅包租代管的租賃契約僅作為稅務減免的依據，不會作為稅務查核之用，稅務機關需透過其他方式進行查核。
房客之間無親屬關係可以申請嗎？
可以！申請者可與非家庭成員或無親屬關係者共同承租社會住宅包租代管的房屋。
公益出租人和社宅包租代管的優惠稅率區別？
| 類別 | 房屋稅 | 地價稅 | 租金所得稅 |
|---|---|---|---|
| 一般出租 | 2.4% 或 3.6% | 1%～5.5% | 必要費用扣除率 43% |
| 公益出租人 | 1.2%（優惠稅率） | 0.2%（優惠稅率） | 必要費用扣除率 43%，免稅額 15,000元/月 |
| 包租代管 | 1.2%（優惠稅率） | 0.2%（優惠稅率） | 必要費用扣除率 60%，免稅額 15,000元/月 |
包租代管業者轉租案件要實價登錄嗎？
業者若有轉租或續租案件，需在簽約後30日內完成申報，否則將面臨罰款，罰款範圍為1萬元至5萬元，並需限期改正，若未改正則可能遭受更高額的罰款。
總結：
包租代管作為房屋租賃市場的一種創新模式，為房東和房客提供了雙贏的解決方案。透過專業的包租代管業者，房東可實現穩定收益並免去管理上的困擾，而房客則能以相對優惠的租金獲得安全的居住環境。特別是在政府的社會住宅包租代管計畫中，透過稅務優惠、費用補助及專業服務，使參與者能享有更大保障。儘管如此，房東需權衡租金折扣與管理便利的取捨，而房客則需符合相關資格條件。透過充分理解政策與市場動向，房東與房客均能在包租代管模式下找到最適合的居住與投資方案。
