土地變馬路，只能認栽？律師教你活用「既成道路地主權利」絕地反擊！

「我家旁邊這條走了幾十年的巷子，竟然是我家土地的一部分！現在想圍起來，政府卻說這是『既成道路』，不能封？」這是許多土地所有權人（地主）心中共有的驚訝與無奈。

私有土地因長年供公眾通行，演變為具有公共性質的既成道路或現有巷道，是台灣土地法制中一個極具爭議性的法律問題，它深刻地觸及了憲法保障的私有財產權與都市發展公共利益之間的平衡。

當自家土地成為既成道路，地主是否就只能束手無策，眼睜睜看著使用權喪失？事實上，法律在課予地主容忍義務的同時，也賦予了相應的權利與救濟管道。本文將依據司法院解釋與法院判決實務，為您全面解析什麼是既成道路、地主的權利與義務，以及在面對爭議時的自保與實務操作之道。

一、何謂「既成道路」？法律定義與成立要件

「既成道路」並非出自特定法條的正式法律名詞，而是源於司法院釋字第400號解釋的理由書所確立的法律概念。其核心的法律定義是指，私有土地若符合特定條件，便會成立「公用地役關係」，意指土地所有人雖保有土地所有權，但必須容忍不特定公眾通行使用公告道路，形成一種為了公共利益而承受的「特別犧牲」。

要構成具有公用地役關係的既成道路，也就是符合既成道路要件，必須同時滿足以下三項嚴格的條件：

必要性：為不特定公眾通行所「必要」

此道路必須是公眾（非僅有少數特定住戶）對外通行的必要通道，而非僅為了便利或節省時間。然而，何謂「必要」，在實務上存有爭議。例如，無尾巷的唯一出入口通常被認定具備必要性；但若有其他替代道路，即使較為繞路，是否仍具備必要性，則需由法院個案判斷。

和平性：於公眾通行之初，地主「並未阻止」

在公眾開始通行使用這塊土地的初期，身為權人的地主知情但未以任何方式（如設置圍籬、鐵門或提出抗議）加以阻止。這種和平、公開的通行狀態是成立要件之一。

連續性：經歷「年代久遠」且未曾中斷

公眾通行的狀態必須持續一段相當長的時間且未曾中斷。雖然大法官解釋的理由書中未明訂年限，但實務上常參考依民法不動產時效取得的規定，以通行達二十年以上作為重要參考標準。

值得注意的是，既成道路是依據上述事實狀態而成立，與政府依據都市計畫法在都市計畫圖上劃定的計畫道路或都市計畫道路，或地主依建築法及建築管理規則所留設、未來可指定建築線的「私設通路」或現有巷道，其本質上完全不同。它不需經由地政機關登記，一旦要件滿足即成立。

二、成為既成道路後，地主的權利與義務

一旦土地被認定是既成道路，土地所有人的權利與義務將發生重大變化。

地主的主要義務與限制：

容忍公眾通行：這是最核心的義務。地主不得設置路障、圍籬或以其他方式封閉道路，妨礙公眾的通行權。若擅自封路，可能面臨主管機關依《道路交通管理處罰條例》處以罰鍰的法律風險，甚至可能觸犯刑法上的強制罪或妨害公眾往來安全罪。
使用收益權受限：地主無法自由使用這塊土地，例如在其上建築、耕作或出租，其使用權受到嚴重限制。

地主仍然保有的重要權利：

請求國家徵收補償的權利

釋字第400號解釋文已明確指出，地主的財產因公益而受「特別犧牲」，各級政府應依法辦理徵收並給予補償。然而，現實情況是，全國現有道路中屬於既成道路的數量龐大，政府財政難以負荷全面徵收，導致許多補償地主的承諾懸而未決。

申請賦稅減免的權利

這是目前地主最實際、最能立即實現的權利。依據《土地稅減免規則》第9條，無償供公共使用的私有土地，經查明屬實，在使用期間內，其地價稅或田賦得申請全免。地主應主動向稅捐稽徵機關提出申請。

保有所有權並可自由處分

地主仍然是土地的合法所有權人，產權完整。因此，土地所有人依然可以將這塊土地進行買賣、贈與或繼承。不過，新的權人仍需繼續承擔公用地役關係的義務，容忍公眾通行。

防止權利受「額外」侵害的權利

這是地主最重要也最容易忽略的自保權利！公用地役關係僅限於「容忍公眾通行」，不代表政府或他人可以對土地進行任意的加工或擴張使用。法院判決已確立以下重要原則，此為地主須知的法律規範：

抵抗未經同意的設施鋪設：

若政府未給予補償，便擅自在既成道路上鋪設柏油、水泥或設置路燈、水溝等，已逾越了單純的「容忍通行」義務，構成對所有權的「額外干預」與新的「特別犧牲」，其行為缺乏正當性。地主可提起行政訴訟，請求法院判決政府刨除路面、回復原狀。（參考臺北高等行政法院109年度訴字第1290號行政判決）

抵抗未經同意的道路擴張：

若政府將原有的道路範圍（例如3米寬）擅自拓寬為5米，就拓寬的部分，地主同樣可主張政府無權占有，訴請其拆除。

三、地主的自保之道：如何確認、救濟與預防

面對既成道路的爭議，土地所有人應積極採取行動以保障自身權益。

如何確認

可先至「全國土地使用分區資料查詢系統」或各縣市都市計畫系統查詢土地使用分區是否為道路用地。若仍有疑問，可備妥地籍資料，向地方政府的工務局（或建設局）正式申請「既成道路鑑定」。

如何救濟

針對認定不服：若不服政府的既成道路認定，可依法提起訴願及行政訴訟等法律程序。
針對權利侵害：若他人或政府在道路上有停車、擺攤、鋪設柏油等逾越「通行」的行為，地主可先拍照存證、設立「私人土地，禁止停車」告示牌，並可報警處理或提起民事訴訟，請求排除侵害。

如何預防

若您的土地目前有被公眾通行的跡象，但尚未達到「年代久遠」的程度，為避免其未來成立公用地役關係，身為土地人的地主應採取明確的阻止措施，例如：

定期或不定期設置暫時性圍籬或障礙物。
設立明確的「私人土地，非請勿入」告示。
對特定使用者發出存證信函，表明不同意其通行。這些行為旨在中斷「和平、連續」的通行狀態，是預防土地成為既成道路的關鍵。

表格：既成道路地主權利與義務速覽

情境	地主義務／限制	地主權利／救濟方式
公眾通行	必須容忍，不得封路或設置永久性障礙。	保有土地、人所有權。
他人停車／擺攤	無容忍義務。此類行為已超出「通行」範圍。	1. 設立告示牌警告。 2. 報警處理。 3. 提起民事訴訟排除侵害。
政府未補償即鋪設柏油	無容忍義務。此為額外干預，缺乏正當性，地主面臨法律風險低。	1. 可提起行政訴訟，請求刨除路面。 2. 主張政府行為違法，要求國家賠償。
土地買賣／繼承	無限制，所有權可自由移轉。	買賣、贈與、繼承皆可。新地主須承擔公用地役關係。
繳納地價稅	依法可免除。	主動向稅捐稽徵機關申請地價稅全免。
國家徵收	應配合徵收程序。	有權依法領取全額補償金。

常見問題 (FAQ)

Q1：我的土地被認定為既成道路，我可以圍起來嗎？

A：不行。一旦成立公用地役關係，您就有容忍公眾通行的義務。擅自圍路或封路不僅會被主管機關開罰，還可能面臨刑事責任，得不償失。

Q2：政府一直不來徵收我的既成道路土地，我只能自認倒楣嗎？

A：您不必自認倒楣。雖然您無法強制政府立即徵收，但您可以：

(1) 立即向稅務機關申請地價稅全免，減輕持有成本；

(2) 若政府未經您同意及補償就想鋪路或增設設施，您可以依法提起訴訟，要求其停止侵害並回復原狀。

Q3：鄰居或路人常常在我的既成道路土地上停車，我該怎麼辦？

A：您完全有權處理。公眾的通行權僅限於「通行」，不包含停車。您可以設立「私人土地，禁止停車」的告示牌，若對方置之不理，可報警請警方依《道路交通管理處罰條例》處理，或對長期占用者提起民事訴訟，請求其將車輛移走並支付相當於租金的不當得利。

Q4：我要如何預防我的土地變成既成道路？

A：關鍵在於打破成立要件。在公眾通行尚未形成「年代久遠」的事實前，土地所有人必須採取積極且明確的作為來表示反對，例如設置圍籬、大門，或至少要設立「私人土地禁止通行」的告示牌並拍照存證。這些行為可以中斷公眾「和平」、「繼續」使用的狀態，有效避免土地成立公用地役關係。

總結

「既成道路」是公共利益與私有財產權激烈碰撞下的產物。對地主而言，土地成為既成道路無疑是一項沉重的負擔，但絕不意味著權利的完全喪失。身為權利的土地所有人不僅擁有申請稅負減免、自由買賣等基本權利，更有權抵抗政府在未經補償下進行的額外設施鋪設或道路擴張。

理解法律所賦予的權利界線，並在適當時機採取法律行動，是每一位面臨既成道路困境的地主，捍衛自身權益的必經之路。若您遇到相關爭議，建議尋求不動產專業律師的協助，以制定最有效的應對策略。