房屋現值查詢方法、計算方式與稅賦影響一次搞懂！

在進行房地產交易或是準備申報相關稅務時，「房屋評定現值」通常扮演非常重要的功能。它不僅是政府機關核算房屋稅、契稅等稅賦的依據，也能作為市場參考資訊，幫助買賣雙方在談判價格時有更多依據。

本篇文章將透過詳盡步驟與範例，帶領您快速瞭解房屋評定現值的計算方式、查詢方法、與市價的差異，以及它對稅賦的實際影響，讓您對整個不動產稅賦制度有更完整的認識。

什麼是房屋評定現值？與市價有何不同？

所謂「房屋評定現值」(又稱「房屋現值」)，是政府機關依據房屋構造、房屋用途、樓層、折舊率、地段率等條件，針對特定房屋所進行評定過程的估價結果。由縣市政府不動產評價委員會先訂定房屋「標準單價」或「基準單價」，當地稅捐機關再根據建物面積、屋齡折舊率、地段率等參數計算出來。

相較之下，房屋市價則是民間市場中實際成交價可能達到的水平，往往高於政府認定的房屋評定現值。其原因在於政府為了避免過度提高稅負，通常會維持較低的評定現值作為稅基。

房屋評定現值的計算方式

計算房屋評定現值時，常見的公式如下：

房屋現值 = 核定單價 × 面積 × (1 − 折舊率 × 折舊年數) × 地段率

而「核定單價」亦有計算方式：

核定單價 = 標準單價 × (1 ± 各加減項之加減率) ± 樓層高度之加減價額

1. 影響房屋標準單價的三大因素

房屋構造

例如鋼骨造、鋼骨鋼筋混凝土造、加強磚造等，結構越堅固，標準單價通常越高。

使用用途

第一類：國際觀光旅館、舞廳、夜總會等
第二類：旅館、百貨公司、餐廳、醫院等
第三類：市場、辦公室、店鋪、住宅等
第四類：工廠、倉庫、停車場等

房屋樓層

當房屋構造、用途相同，樓層越高，標準單價通常也相對較高；若樓層超過「房屋單價列表」標示的最高樓層，會按照最高樓層與次高樓層的差額逐層遞增。

2. 範例試算

假設王先生持有一棟屋齡 30 年的 3 層樓住宅，加強磚造，面積 100 平方公尺，核定單價為 2,500 元，地段率為 110%，折舊率 1%：

房屋評定現值

= 2,500 × 100 × (1 − 1% × 30) × 110%

= 2,500 × 100 × (1 − 0.30) × 1.10

= 2,500 × 100 × 0.70 × 1.10

= 192,500 元

計算結果表示，此房屋的評定現值約為 192,500 元（僅作為公式範例示意）。

房屋評定現值會影響哪些稅賦？

由於房屋評定公告現值作為稅基，與以下稅金計算息息相關：

契稅

在買賣、贈與、占有、典權、交換、分割等取得房屋所有權的行為時，須依照「核定契價」乘上契稅稅率。若實際交易價格高於房屋評定現值，則以較高者為計算基礎；反之亦然。

契稅計算

契稅 = 核定契價 × 稅率

「核定契價」來自「房屋課稅現值」+「房屋免稅現值」−「免稅騎樓現值」，不同交易類型的契稅率也有所不同。

買賣：6%
贈與：6%
占有：6%
典權：4%
交換：2%
分割：2%

房屋稅

房屋稅以房屋課稅現值乘上適用稅率計算，而房屋課稅現值通常是房屋評定現值扣除免稅部分後所得。若房屋評定現值越高，對應的房屋課稅現值也會水漲船高，稅金自然增加。

房屋稅計算

房屋稅 = 房屋課稅現值 × 稅率

房屋稅稅率對照表（常見用途）

單一自住：1%
自住（全國3戶內）：1.2%
公益出租人出租使用：1.2%
社會住宅包租代管：1.2%
非自住住家用：2%～4.8%
非自住出租申報達標：1.5%～2.4%
營業、私人醫院／診所、自由業：3%～5%
人民團體等非營業使用：1.5%～2.5%
非住家非營業用：2%

如何進行房屋現值查詢？

若想要知道房子在政府資料中所呈現的評定現值，可選擇以下兩種方式進行查詢。

臨櫃查詢

申請單位：至房屋所在地的地方稅稽徵機關。
流程：填寫並提交「房屋稅籍證明申請書」。
文件：
1. 所有人身分證正本及印章。
2. 若委託他人代辦，需附上委託書、所有人身分證影本、所有人印章、受託人身分證及印章。

線上查詢

可使用自然人憑證、工商憑證或健保卡（需先完成網路註冊）進入財政部電子申報系統或地方稅網路申報系統。
登入後選擇「線上申請房屋稅籍證明」，系統會顯示該房屋的評定現值。
上傳的文件同樣需包含身分證明，若為營利事業組織，還需附設立登記表或公司登記事項證明書等資料。

沒有寄件查詢服務，因此不用提供寄件人資訊。

「房屋課稅現值」與「房屋評定現值」有何差異？

房屋評定現值：
完整的政府評估結果，尚未扣除任何免稅項目（例如防空避難室、地下室發電機或蓄水池等）。
房屋課稅現值：
係將房屋評定現值扣除免稅部分後的金額，作為實際房屋稅、契稅等稅目計算基礎。
一般而言，房屋課稅現值通常會小於或等於房屋評定現值。

與公告土地現值、公告地價之差異

公告土地現值：
每年1月1日由直轄市、縣（市）政府所公告，主要反映上一年度土地的市價走勢與價值，為土地增值稅和土地移轉稅費計算的參考依據。
公告地價：
依《平均地權條例》第15條，原則上每兩年會調整一次，是作為土地課徵地價稅等稅費之官方公告價格。
房屋評定現值：
針對「建物本身」所估算的現值，重點在於「房屋」的折舊、結構、用途與地段率。

簡言之，公告土地現值與公告地價偏重「土地」價值評定，房屋評定現值則是聚焦「建物」部分，兩者合併才完整呈現不動產整體的政府認定價值。

常見問題 (FAQ)

Q1：房屋評定現值會固定不變嗎？

A1：不一定。房屋評定現值有機會隨著不動產評價委員會重新調整標準單價、折舊率或地段率等而改變，且各縣市政府可能有不同的評價週期或更新頻率。

Q2：每年都要重新查房屋評定現值才繳稅嗎？

A2：一般地方稅機關會在開徵房屋稅前，於稅單上標示當期的課稅現值數字。若想核對正確性，或評估要不要增貸、交易，才需要自行再查詢或試算。

Q3：若我要試算房屋稅或契稅，怎麼知道「核定單價」？

A3：可先上縣市政府稅務局／稅捐處網站，查詢各類「標準單價表」，並依照房屋結構、用途、樓層等估出「核定單價」。若資料不明確，建議洽詢當地地政、稅務機關。

Q4：房屋評定現值為何與市場價格差距很大？

A4：因為政府為了控制居民稅負通常不會把評定現值訂得過高。市場成交價由供需與地段熱門度決定，且建物、裝潢、社區管理等要素都可能影響實際交易價格，因此兩者常出現差異。

Q5：房屋評定現值可以作為貸款成數的依據嗎？

A5：房屋評定現值雖是官方公布價值，但金融機構審核貸款時，主要還是參考專業鑑價結果與實際市價。房屋評定現值可作為基礎參考，但最終是否可貸款以及能貸多少，需看銀行評估報告。

總結

瞭解房屋評定現值對於持有或交易房地產至關重要。它不僅是計算房屋稅與契稅的關鍵依據，也能反映建物在政府眼中的「基本」價格。雖然它與房屋市價並不相同，但若您打算買屋、賣屋，或想進行稅務試算，熟悉「房屋評定現值」的查詢流程、計算方式與法定依據，將能有效降低交易風險並確保自身權益。

如需更精準的估價或更詳盡的稅務資訊，建議多加利用地方政府稅捐機關或地政局的網路查詢服務，並在必要時與專業不動產經紀人或地政士、稅務專家諮詢，才能在複雜的房地產市場中站穩腳步，做出最適合的決策。祝您交易順利、繳稅無虞！