房子過戶可以自己辦嗎？自辦流程、文件與費用解析

在臺灣，房地產中的房屋所有權的移轉（俗稱「過戶」）可透過多種方式取得與讓渡，例如買賣、贈與過戶、繼承方式等。很多人以為過戶一定要找代書或不動產業者辦理，事實上，只要對流程有所瞭解，房子過戶也能自行完成。

本文將針對「房子過戶可以自己辦嗎？」進行完整說明，並列出各種稅費細節、應備文件與流程，若您打算房子過戶給家人或他人，這些資訊將讓您對自辦房屋過戶有全盤的認識。

什麼是房子過戶？

「房子過戶」指的是將土地、房屋所有權，從一位所有人移轉到另一位所有人名下的程序。若您打算將名下不動產出售、贈與或因繼承取得房產，就會涉及過戶的需求。一般而言，房子過戶的步驟包含申請各項稅費、向地政事務所辦理移轉登記，並依程序辦理產權變更，最終完成辦理產權移轉登記。

一、房子過戶可以自己辦嗎？

答案是可以。只要事前蒐集好所需文件，並依照流程到稅捐處、國稅局與地政事務所逐一辦理，即可自行完成。不過，因過戶流程較複雜，所需跑的機關也不少，對於不熟悉相關法規與登記流程的人而言，容易耗費時間與精力。若您對過戶手續不熟悉或擔心文件出錯，也可委託代書協助，省去來回奔波與補件的麻煩。

自辦的優點

節省代書費用：通常委託代書會收取數千元到上萬元不等，依案件難易度和件數而定。自辦可省下這筆費用。
流程透明：每個申報與繳稅過程都經自己處理，對於過戶中的各階段細節能更了解。
文件掌握度高：可以確實掌握到繳稅與登記的文件原件和繳費狀況，清楚知道每一筆支出明細，並有助於節稅規劃。

自辦的缺點

耗時且易出錯：需分別至稅捐機關、國稅局、地政事務所等多處辦理，稍有文件不齊或填寫錯誤就會來回奔波。
需掌握法規與程序：不動產交易包含土地增值稅、贈與稅、房地合一稅、契稅等各種稅費規範。若事先不了解，很可能導致申報書有誤或逾期。
適用條文較複雜：如要運用各種節稅方式（自用住宅優惠稅率、年度贈與免稅額等），需熟悉稅法規定。

二、自行辦理房屋過戶文件有哪些？

以下以「買賣」或「贈與」作示範，若有繼承或其他特殊情形，仍建議依實際需求向地政事務所或國稅局確認：

賣方（或贈與人）

身分證
需正本以及影本（以備核對）。
土地權狀與建物權狀正本
有時房屋對應的土地與建物所有權權狀可能不只一張，必須全部備齊。
印鑑證明
至戶籍地戶政事務所申請印鑑證明，用途須說明為「不動產登記」，並攜帶辦理該印鑑證明的印鑑章。
印章
與辦理印鑑證明時使用的同一顆印章。
買賣契約書（或稱移轉契約書或贈與契約書）
需事先與買方約定好交易或贈與條款，雙方簽名蓋章。

買方（或受贈人）

身分證
需正本與影本。
印章
可使用一般私章或常用印章即可（不一定要做印鑑登記）。

其他文件

若以贈與方式過戶：需準備贈與稅申報相關資料（後續詳述）。
若有委託他人代辦：需檢附委託書，並加附雙方身分證正本及印鑑證明。
若自備貸款清償證明或銀行貸款文件（如有貸款程序）。

三、自行辦理房子過戶的申辦流程與步驟

以下為常見的流程示意，實務上可能根據交易類型或各縣市規定有些許差異：

填寫並取得過戶移轉申請書

可先至地政事務所或其官網（如有下載服務）取得申請書，若不熟悉可於地政事務所現場索取並請工作人員協助。

稅務申報

土地增值稅：
向房屋所在地之稅捐處申報房屋稅，並核定後繳納。若涉及夫妻贈與或符合自用住宅優惠條件，可同時辦理免徵或優惠稅率申請。
契稅：
建物部分的契稅，填寫契稅申報書，同樣由稅捐處收件，核定後須繳納。
印花稅：
針對「買賣契約」或「贈與移轉契約」課徵，一般可至稅捐處櫃台或線上申報繳納。
贈與稅（若適用）：
若為贈與方式過戶給子女，需依遺產及贈與稅法第22條規定稅率辦理，在國稅局申報贈與稅。若贈與的年度總額不超過免稅額（現行每年244萬元），可免繳贈與稅，但仍須辦理申報。

領取完稅證明

已繳清土地增值稅、契稅及印花稅等後，稅捐處或國稅局會核發「完稅證明」或「不課徵證明」。此證明是後續辦理地政登記的必要文件。

辦理移轉登記

攜帶上述完稅證明、各類稅單、印鑑證明、房屋與土地權狀、土地登記申請書、買賣契約書（或贈與契約書）等資料前往地政事務所申請移轉登記。
工作人員核對資料無誤後，您會拿到繳費單（登記費、書狀費）。完成繳費後地政機關開始辦理登記作業。

等待登記完成

自地政事務所受理後，一般情況約需3～5個工作天（也可能更長，視案件繁簡），便可領取新的權狀或相關證明文件。此時房子過戶程序即告完成。

四、買賣、贈與、繼承等過戶方式比較

房屋過戶通常有三種常見方式：買賣、贈與、繼承。各類型過戶時涉及的稅費與程序略有不同，下方為歸納比較表：

項目	買賣	贈與	繼承
土地增值稅	可視情況適用自用住宅優惠稅率10%，或依公告現值計算20%～40%等級距	一律適用一般稅率，無法享自用優惠稅率	免徵
契稅	按建物現值×6%核課	按建物現值×6%核課	免徵
房地合一稅	(賣出價格－原始取得成本－費用－土地漲價總數額)×稅率※105年後取得之不動產需繳	無（但日後若要出售，成本較低會導致較高的房地合一稅）	無
贈與稅	無（但二親等以內若無金流證明，可能被視為贈與）	每人每年244萬免稅額。超過部分依10%、15%、20%累進稅率	不適用（屬遺產稅範疇）
遺產稅	不適用	不適用	111年1月1日以後逝世者，遺產稅免稅額為1,333萬元
印花稅	按契約金額×1‰	按契約金額×1‰	若協議分割繼承，依不動產總值×1‰課徵
優點	1. 有正式金流，可提高買方未來出售時的成本基礎 2. 可適用自用住宅土增稅稅率（符合條件時）	1. 可利用年度贈與免稅額 2. 即時傳承 3. 贈與人可靈活分年贈與	1. 土地增值稅及契稅全免 2. 遺產稅有免稅額可用，實質節稅效果顯著
缺點	1. 須備妥買方資金證明，二親等可能會被視為贈與2. 賣方有房地合一稅或財產交易所得稅	1. 日後若短期出售，因取得成本偏低，房地合一稅可能較高2. 一次性金額過大仍需繳贈與稅	1. 無法即時生效，需等被繼承人去世2. 若未事先規劃遺囑，繼承人間的分割爭議較大

五、房屋過戶費用與稅費

1. 賣方常見費用

土地增值稅
依土地大小、持有年限、地價公告現值計算，若符合自用住宅優惠稅率10%，可申請使用；否則適用20%、30%、40%級距。
房地合一稅
105年以後取得的不動產售出時才需課徵，計算公式為： (賣出價格−取得成本−相關費用−土地漲價總數額)×稅率(賣出價格 – 取得成本 – 相關費用 – 土地漲價總數額) \times 稅率稅率區間約10%～45%不等，取決於持有年限與交易金額。
財產交易所得稅
若屬舊制，則依房屋部分之獲利納入個人所得申報，或按政府規定比例計算。
履約保證費
一般為房屋實際成交價的萬分之三。

2. 買方常見費用

契稅
按房屋評定現值×6%計算，若房子較新、坪數較大，契稅會相對高。
買賣規費
通常幾百元到兩千元上下，視地政事務所收費標準而定。
設定規費
若有貸款，依貸款金額×1.2‰計算。
印花稅
依房屋土地公告現值或契約金額×1‰計算，通常在數百至數千元間。
履約保證費
同樣約萬分之三的比例，與賣方部分酌情分攤或另行約定。
代書費
一般約1~2萬元，視案件複雜度增減。

3. 贈與方式過戶時的費用

贈與稅
若總額一年內超過244萬元免稅額，超過部分依累進稅率10%、15%、20%課徵。
土地增值稅
雖然贈與時也必須申報，但若該土地公告現值無調漲，稅額可較低或可能不課，但仍需辦理申報。
契稅、印花稅、移轉規費
與買賣情況相似，契稅也是以房屋現值×6%課徵，另外還有印花稅與登記書狀費等。

六、夫妻與子女之間過戶的特別留意

夫妻過戶

採「贈與」方式：免繳土地增值稅與贈與稅，但需申報。契稅與印花稅仍需繳納。
採「買賣」方式：流程與一般買賣相同，若沒有實際金流，容易被國稅局認定為贈與。

子女過戶

買賣型：只要能提供明確金流證明，可免繳贈與稅，但仍需依交易價格計算契稅、印花稅、土地增值稅等；日後子女再出售，可用較高的取得成本，房地合一稅可能較低。
贈與型：若當年度贈與金額未超過244萬，可免繳贈與稅，但日後若子女要出售，因取得成本以公告現值計算，房地合一稅的稅基恐相對較高。

七、注意事項

稅負繳納時程
若逾期未辦理申報，可能面臨罰款或無法順利過戶；尤其贈與案件須先繳完贈與稅才能辦理移轉登記。
房貸未清情況
通常需先協調銀行並清償原貸款，或由買方接手轉貸，才可順利辦理房子過戶。流程較複雜者，建議尋求專業代書協助。
協調履約保證費、稅費分擔
實務上，買賣雙方可自行商量稅費怎麼分攤，並載明於契約書中。
自用住宅稅率需符合資格
若要適用自用住宅優惠土地增值稅稅率10%，必須符合持有年限、戶籍登記、未出租營業等條件，且一生只有一次或一生一屋方式可用。
短期內再出售的房地合一稅
不管是買賣或贈與取得，只要時間不長就出售，稅率都可能偏高，務必事先評估。

透過贈與或繼承方式取得的不動產，未來若進行出售，可能會面臨較高的房地合一稅負擔，尤其是在短期內轉手時，適用的稅率將更高。

房地合一稅的計算方式為：(出售價格－取得成本－相關費用－土地增值額) × 適用稅率。因此，持有時間長短將直接影響最終稅額，建議規劃出售時點，以降低稅務負擔。

常見問題

房子過戶需要本人到場嗎？

通常需要，但若本人無法到場，可用經公證的委託書委託他人辦理，同時需附上雙方身分證件與印鑑證明。

房子過戶通常要多久才能辦好？

一般單純買賣或贈與案例約需20～45天左右（含稅務申報和移轉登記）。若牽涉貸款、產權複雜或資料欠缺，時間可能拉長到1~2個月。

找代書費用會很貴嗎？

一般代書費約1萬上下起跳，若案件複雜或權狀筆數多，費用可能再增加。可事先詢價並比較。

過戶代書費通常由誰來負擔？

沒有硬性規定，買賣房屋常由買方負擔，但也可雙方協調。若是家人贈與則看雙方協議，一般由受贈人支付較常見。

房子過戶可以再自己跑流程嗎？

可以！只要掌握好文件、時程與稅務申報要領即可。但若不熟悉流程或擔心出錯，委託專業較能省時省力。

總結

房子過戶雖然可以自行辦理，但整個流程包括申報土地增值稅、契稅、印花稅，贈與案件還得申報贈與稅，最後再至地政事務所完成產權移轉登記，確實較為繁複。自行辦理的最大好處是可以省下代書費用，也能清楚掌握每一步驟的支出與細節。然而，如果對法規或程序不熟悉，容易多跑冤枉路或導致逾期申報與罰款。

因此，建議在決定「自行辦理」或「委託代書」前，先評估自身時間、人力成本與對流程的熟悉度。若您認為自行辦理過程尚可負荷，做好充足事前準備確實能節省一筆代書費。若案情較複雜或不熟悉稅法，尋求專業人員協助則能讓您更省時省力、降低錯誤風險。希望以上整理能協助您更加瞭解房屋過戶的細節，並做出最適合自己的選擇。祝您辦理順利，買賣（或贈與、繼承）安心無慮！