建物分割全攻略：2025最新流程、費用、文件懶人包，一篇搞定！

在房地產市場中，您可能聽過「建物分割」或「分戶」，這是一種將單一所有權的建物（一個建號），合法地分割成兩個或多個獨立產權單位的法律及行政程序。其目的在於增加戶數。

與之相對的則是建物合併，是為了將多戶減編為一戶，有時是為了方便會計作業。無論是因大坪數房屋銷售不易、希望將房產傳承給多名子女、區隔不同使用用途，或是出於投資考量，建物分割都是一個常見的選項。

然而，建物分割並非僅是室內隔間如此簡單，它涉及複雜的法規限制、繁瑣的申請流程與不斐的潛在費用。本篇文章將整合所有參考資料，為您提供一份最完整、最詳細的建物分割指南，從法規前提、申請步驟、應備文件、費用估算到關鍵注意事項，讓您一次掌握所有核心資訊。

建物分割的關鍵前提與六大限制

在啟動任何計畫之前，申請人必須先確認您的建物是否符合分割的基本門檻。根據《地籍測量實施規則》及地方政府的相關規定，建物分割必須滿足以下六項核心限制：

建物須已辦理所有權登記： 該建物必須是合法登記在案，擁有正式的所有權狀之建物。違章建築無法辦理分割。
法令並無禁止分割： 相關建築法規或土地使用分區管制中，沒有明文禁止該建物進行分割。
建物已增編門牌號：必須先向戶政事務所申請，並成功為分割後的各戶取得新的獨立門牌，也就是已經增編門牌。
分割處已有實體區隔： 分割的邊界上必須有「定著」且可供分隔的樓地板或牆壁。這意味著分割處已有定著、可分隔的固定構造，例如磚牆、RC牆等，而非輕隔間或拉門。
分割後每戶有獨立出入口： 每個分割後的單元都必須擁有自己獨立、不需經過其他私有空間即可通往公共區域（如樓梯間、走廊）的出入口。
區分所有建物的共用部分不得分割： 公寓大廈的樓梯間、電梯、走廊、屋頂平台等屬於全體住戶共有的部分，絕對禁止納入分割範圍。

除了上述全國通用的規定，部分地方政府（尤其是台北市）為防止產生過於狹小的「鳥籠房」，更設有最低面積限制。例如，台北市規定，分戶後的住宅單元樓地板面積不得小於特定坪數（如9.075坪），否則程序將變得極為繁瑣。

建物分割的完整申請流程

建物分割的流程因建物現況而異。若建物內部已符合實體隔間與獨立出入口的條件，流程相對單純；反之，若需透過室內裝修來達成，則流程將更為複雜且耗時。以下是一個涵蓋所有可能情況的完整流程：

階段一：前期評估與準備

可行性評估與圖資調閱：

評估建物格局是否適合分割，以及分割後的市場價值與潛在效益。
委託建築師或代書向地方政府建管單位調閱「使用執照竣工圖說」，並進行現場勘查，比對現況與圖面是否一致，確認有無違建需處理。

取得利害關係人同意（至關重要）：

鄰居或管委會同意： 這是最常被忽略卻也最容易導致失敗的環節。各縣市規定不同：
- 台北市： 需取得同一樓梯進出之全體所有權人超過 1/2 的同意書，或經區分所有權人會議決議通過。
- 新北市： 若無管委會或規約無特別規定，目前尚不需鄰居同意。
- 桃園市： 規定最嚴格，需同一樓梯進出的「全體」所有權人同意。
- 台中市： 民國84年以前建物不需同意；之後的建物則需同層所有權人同意。
共有物分割協議： 若建物為多人共同持有，全體共有人需簽署「共有建物分割協議書」。
他項權利人同意： 若建物有設定抵押權（例如銀行貸款），必須取得銀行出具的「他項權利人同意書」，同意您進行分割。

階段二：施工與行政程序

申請室內裝修許可（若需施工）：

若建物現況不符分割條件，需委託開業建築師或合法的室內裝修公司，依規劃繪製圖說，向地方政府建管單位申請「室內裝修許可」。圖說內容需符合建築技術規則，特別是防火、結構安全等規定。

依法規施工與申請竣工查驗：

取得許可後，方可進行施工，包括增設分戶牆、防火門、獨立水電錶等。
完工後，再請建築師向建管單位申請竣工查驗，取得「室內裝修合格證明」。

向戶政事務所申請增編門牌：

備妥身分證、印章、建物權狀、以及建管單位核准文件（如室內裝修合格證明），至建物所在地的戶政事務所申請門牌增編。

階段三：地政登記

向地政事務所申請建物分割複丈：

備齊所有文件後，至地政事務所申請「建物分割複丈」。與此相對的申請類型則有合併複丈及合併標示變更。地政事務所會派員或依圖資進行測量，計算分割後各戶的面積。

辦理建物標示變更登記：

複丈完成後，地政事務所會辦理「建物標示變更登記」，將原有的一筆建號註銷，並產生新的數筆建號。此時，您將會領到分割後各戶的全新所有權狀，整個分割流程才算正式完成。

申請建物分割應備文件一覽表

向地政事務所申請分割複丈及標示變更登記時，需準備以下文件。建議可委託專業地政士（代書）協助處理，以確保文件齊全無誤。

文件類別	文件名稱	說明
必備文件	建物測量及建物標示變更登記申請書	向各地政事務所服務台索取或於其網站下載之標準表格。
	建物所有權狀正本	用以證明您為該建物之合法所有權人之建物。此為重要權利證明文件。
	所有權人身分證明文件	自然人為身分證影本或戶口名簿影本；法人則為法人登記證明文件及其代表人身分證明文件。
	戶政事務所核發之門牌號證明	證明已為分割後之各戶取得合法、獨立的門牌。
	地方政府核准建築物分戶的文件	例如「室內裝修合格證明」或「變更使用執照」等。
	分割位置圖說	通常由建築師繪製，需清楚標示分割線、各戶尺寸及面積。
依個案情況檢附	共有建物分割協議書	當建物為二人以上共同持有時，應檢附全體共有人簽署的協議書。
	法院判決確定書	若是經法院判決分割者，應檢附法院的判決書及判決確定證明書。身為法院判決分割者，依法院判決辦理。
	他項權利人同意書	依土地登記規則，建物若設有抵押權、地上權等，需取得該權利人同意文件。
	委託書	若委託地政士或他人代為辦理，需檢附委託書及受託人身分證明文件。

建物分割的相關費用估算

辦理建物分割的費用可分為「政府規費」與「專業及工程費用」兩大類，後者通常佔總成本的大宗。

政府規費：

地政事務所費用：

轉繪費： 若能提供完整的竣工平面圖說，且分割位置明確，地政事務所可直接轉繪圖資，不需實地測量。此方式適用於以轉繪辦竣建物第一次測量及登記之建物，費用為分割後每建號新台幣800元計收。此情況的申請者即為轉繪者。
複丈費： 若需要地政人員至現場測量繪圖，費用較高。計費方式為分割後每建號、每層樓、每50平方公尺為計收單位，每單位以新台幣1,000元計收（不足五十平方公尺者，以50平方公尺計）。此處的計收單位非常明確。

戶政事務所費用：

申請增編門牌的工本費，每面門牌為新台幣64元。

專業人士及工程費用：

建築師或室內設計師費用：

包含繪製圖說、代辦申請室內裝修許可等，費用約新台幣4萬至6萬元不等，視案件複雜度而定。

室內裝修工程費用：

這是最大的一筆開銷，若需新增隔間牆、防火門、獨立衛浴、廚房管線、分設水電錶等，總金額可能輕易超過新台幣20萬元。

常見問題 (FAQ)

Q1: 建物分割和「隔間套房出租」有什麼不同？

A: 兩者本質完全不同。建物分割是合法的產權變更，會產生新的建號與獨立的所有權狀，分割後的每一戶都可以獨立買賣、設定抵押。而隔間套房僅是在一個產權單位內用隔間牆劃出數個房間出租，所有套房仍屬於同一個建號，無法分開出售。

Q2: 辦理建物分割一定要找建築師嗎？

A: 不一定。如果您的建物現況已完全符合分割的所有實體條件（如已有固定隔牆、獨立出入口），且有合法的竣工圖可供轉繪，您或可僅委託地政士辦理行政程序。但只要涉及變更室內格局、增設牆面或出入口，就必須委託開業建築師或合格室內裝修業者申請「室內裝修許可」，才能合法施工與完成後續程序。

Q3: 我的房子有銀行貸款，可以辦理分割嗎？

A: 可以，但前提是必須取得貸款銀行（即他項權利人）的書面同意。銀行會評估分割後各戶的價值，並與您協商原貸款應如何分配至新的各個單位，或要求您清償部分貸款。

Q4: 分割後，土地持分怎麼計算？

A: 原建物所持有的土地權利範圍（土地持分），會依據分割後各戶的專有部分面積比例，重新分配到新的各戶權狀上。若為共有物分割，則依共有人簽訂的分割協議書內容為準。

Q5: 如果管委會或鄰居不同意，我還能分割嗎？

A: 在設有管理委員會的公寓大廈中，若鄰居或管委會基於社區規約或公共安全等理由提出反對，將成為分割的巨大阻礙。即便您可能通過了政府單位的初步審核，後續在申請用水、用電或實際使用上仍可能遭遇法律挑戰。如前文案例所述，法院判決可能會支持管委會的決議。因此，強烈建議在規劃初期就與鄰里及管委會進行充分溝通並取得同意。

總結與關鍵注意事項

建物分割是一項專業且嚴謹的法律程序，絕非敲幾面牆、開個門就能了事。在投入時間與金錢之前，務必深思熟慮。

一個關鍵的提醒是，不要為了分割而分割。身為分割者，要從財務和實用性上全面評估，確保「即使分割不成，原來的物件仍具備價值」。此外，務必注意因分割衍生的稅務問題，如未來出售時的房地合一稅等。

最後，必須強調管委會與鄰居的重要性。曾有真實判例指出，投資客雖已取得市府核准分戶及門牌，但因管委會依據社區規約（禁止一戶分割為數戶）且考量將影響公共管線及安全，最終法院判決管委會勝訴，導致投資客無法增設水錶，分割計畫功敗垂成，所有裝修費用付諸流水。這個案例提醒我們，與社區的良好溝通和取得合法同意，是建物分割成功的基石。