近年來，預售屋市場雖然屢創銷售佳績，但也不時傳出建商周轉不靈、工程停擺的爛尾風險。2019 年由山琳建設推出的新北中和預售屋「青慕淳」案，因為地理位置優越、價格相對親民，一度完銷。然而，房屋蓋到一半，建商卻爆出倒閉跑路，導致承購戶血本無歸。此事件牽涉信託銀行、債權人以及投資者等多方角力，至今仍未圓滿落幕。
本篇文章整理雅虎、東森新聞報導及其他資訊來源，幫你還原山琳建設倒閉始末、「青慕淳」案何以成為爛尾樓的全過程，以及購屋者如何在預售屋市場中降低風險、保護自身權益。
山琳建設公司崛起與倒閉的全過程
一、公司簡介與早期案件
主要營業範圍
山琳建設主要經營住宅建案開發，包括中、小型集合住宅、新北及台北周邊預售案等。該公司早年也曾推出過汐止等區域的建案，但經營過程中累積多起財務爭議。
早期風波：廣告不實與被罰事件
- 三重建案爭議
山琳建設於 2012 年（民國 101 年）在新北三重推出的某建案，曾因廣告標示不實（將機電設備空間宣稱為居住區域）被公平會開罰 50 萬元，顯示公司在行銷手法上就曾出現過問題。 - 汐止建案積欠工程款
山琳建設在汐止推出的建案於 2017 年交屋，但後續傳出尚未結清營造商工程款，導致法院在 2020 年底、2021 年間對該建案部分房屋執行法拍。背後原因顯示山琳建設內部資金周轉疑似早已有困難。
二、「青慕淳」案的推出
地理位置與產品定位
- 地點與規劃
「青慕淳」位於新北市中和中正路 210 號旁（大同段 218 地號），建案土地區位相當好，緊鄰雙和醫院生活圈，步行約 800 公尺即可抵達捷運景安站。原規劃興建 13 層樓，總戶數約 60 戶，戶型包含 15 坪 2 房、36 坪 3 房，也有規劃店面。 - 價格設定
當時新北市房價正逐漸升溫，但「青慕淳」開價僅約 4 字頭（每坪 42～47 萬元），即使以 2019 年的市況來看也頗具吸引力。這樣的定價使其一推出後就引爆市場關注，半年內便迅速完銷（排除地主保留戶，實際售出約 34 戶）。
預計完工時間與銷售進度
根據當時銷售資料，「青慕淳」原預計於 2023 年 7 月交屋。由於價格親民，又兼具優質生活機能，整個建案在 2019 年推案後的短短半年內即銷售一空。首購族、升遷家庭與投資客都有進場。
三、從完銷到工程停擺
建商財務危機浮現
2020 年左右，購屋者開始發現工程進度並不如宣稱的順利——原本承諾要在 2019 年度底或 2020 年初正式開工，然而現場僅有地基開挖與少數工程動作。直到 2020 年中，山琳建設深陷債務糾紛的消息陸續傳出，最終在財務斷鏈後宣布倒閉，該案演變為一個無法完成的爛尾工程。
信託機制失靈：自備款去向成謎
- 履約保證理論
台灣預售屋市場通常會要求履約保證，也就是將買方的頭期款的錢存入信託帳戶，以確保建商若發生財務危機時，可以運用該資金續建或退還給購屋者。 - 「青慕淳」實際狀況
依照合約，34 戶共約 3,622 多萬元已存入信託專戶。然而，建商倒閉後，信託專戶卻只剩下 600 多萬元。購屋者的自備款被過度提領使用，使得「價金返還」機制幾近無法發揮。
土地抵押與法拍
- 銀行抵押權
「青慕淳」建案的土地先前已向星展銀行進行最高額抵押設定（約 4 億 3,680 萬元），建商倒閉後無法償還融資款項，銀行只好依法行使抵押權將抵押物申請法拍。 - 法拍經過
自 2022 年起，台灣金融資產服務公司陸續委託法院拍賣此地，最初底價約 3.4 億元，但接連流標。後來底價一路降到約 1.95～2 億元，仍乏人問津。依據業界估計，若未來要重新推案，建商得以每坪單價至少 70～75 萬元以上才能回本，與當初預售價格差距甚大，風險高，因此新建商接手意願不高。
四、購屋者血本無歸的困境
購屋者實際案例
- 柳先生的故事
2019 年，柳姓受災戶在「青慕淳」購入了一戶 22.14 坪、總價約 960 萬元的預售屋，並依規定支付 96 萬元頭期款進信託帳戶。豈料房屋只蓋到一半，建商就跑路。土地被銀行收回後拍賣，他不但拿不到房子，連自備款也無法索回。 - 多方協商失敗
雖然購屋者嘗試透過協調、法律手段試圖追回款項或要求續建，但由於銀行與建商簽訂抵押借款合約，銀行亦自稱「受害者」，履約保證的條款也未能保障買方。最終購屋者只能眼睜睜看著工地停擺、資金無著落。
衝擊與無奈
- 自備款全失
整個建案的購屋者合計投入 3,600 多萬元頭期款，最後只剩下信託帳戶中的 600 多萬元可見，買家不僅損失龐大資金，也失去了兩三年來對新家生活的期待。 - 人生規劃被迫中斷
許多首購族原本打算在交屋後成家、孩子就學區域也已選定，如今全部暫時無解。部分人陷入是否要「認賠轉買別案」的掙扎，但即使如此，原本付出的頭期款也難以收回，讓已購屋民眾備感失落。
五、山琳建設舊案與董座爭議
- 前董座吸金案被控訴
建商前董座（許姓男子）被投資人指控有大量吸金行為，以「農地變黃金」或「短期可獲高額利潤」為號召，多人投入百萬元至數百萬元不等的資金。直到案情敗露，投資人才發現所謂投資標的根本沒有明顯進度。 - 司法追訴與收押
因爭議案件涉及詐欺、違反銀行法，該前董座曾遭到檢方調查後收押。此舉更加深了市場對山琳建設財務體質不佳、經營管理混亂的印象，讓「青慕淳」案陷入更複雜的糾紛當中。此外，不少網友在社群平台和論壇上熱議此事，並對事件的來龍去脈提出各種看法。
關鍵事件與時間軸
以下為「青慕淳」案及山琳建設相關重大時間點整理：
| 時間 | 事件 |
|---|---|
| 2012 年 | 山琳建設於新北三重建案，因廣告不實遭公平會開罰 50 萬元。 |
| 2017 年 | 汐止建案完工交屋，但之後傳出積欠營造款項。 |
| 2019 年中 | 推出「青慕淳」預售案，價格 4 字頭，半年內完銷。 |
| 2020 年初 | 工程進度遲滯、山琳建設傳出財務危機。 |
| 2020 年底 | 開始有購屋者發現信託專戶資金可能不足，銀行準備法拍土地。 |
| 2021 年起 | 法院多次拍賣「青慕淳」土地，底價由 3.4 億降至近 2 億卻仍乏人問津。 |
| 2023 年 | 原本預計完工交屋年份，但工地已爛尾多年，購屋者仍無法取回頭期款。 |
如何降低預售屋爛尾風險？
- 選擇財務體質穩健的建商
觀察建商過往紀錄、營運狀況、品牌信用度。若為首次購屋，盡量選擇經營久、口碑佳的大型集團或上市公司。 - 查核履約保證機制
- 價金返還型
雖然費用較高，但最能確保建商一旦出事時，可將消費者的頭期款直接退還。 - 續建型
通常會委託第三方建經公司評估續建可行性，但建商一旦倒閉，若資金或條件談不攏，仍可能面臨失靈風險。
- 價金返還型
- 深入閱讀合約條款
需確認合約中「履約保證款」如何使用、何時撥付，以及銀行或建經公司是否擁有明確續建的義務或保證。 - 避免貪圖低價
若同區域類似建案在當下市場行情普遍開價都高於某案，但該案卻低於大多數水準，應提高警覺：超低價可能來自建商急售、資金周轉困難，或土地成本未納入後續工程費用等風險因素。 - 使用專業協助
購買預售屋前，可考慮諮詢律師或專業不動產顧問，做更完整的風險評估。
常見問題（FAQ）
1. 為什麼「青慕淳」開案時價格如此低？
「青慕淳」在 2019 年推出時，每坪價格大約在 42～47 萬元，與當時中古電梯大樓單價相當，對首購族極具吸引力。主要原因可能是建商為了快速回收資金，將案子以「低於市價」的方式銷售，結果公司財務狀況本身不佳，導致後期周轉不靈。
2. 信託專戶既然存在，為什麼購屋者的款項還會不見？
理論上，履約保證專戶應該確實管控款項的撥付，但實務上若合約規範寬鬆、或者屬於「續建型」信託，而不是「價金返還型」，建商可能能用工程名義陸續提領大部分資金。一旦建商倒閉，專戶若僅剩少量資金，購屋者將無法全額取回投入的頭期款。
3. 星展銀行為何不協助續建？
銀行通常著眼於保全自身債權，當山琳建設無法履約，銀行依法執行抵押權拍賣土地。雖然購屋者期望「由銀行或其他建商接手續建」，但若評估風險過高或條件談不攏，銀行多半傾向走法拍程序，無法達成購屋者所希望的續建結果。
4. 目前該土地多次流標的原因？
土地已由台灣金融資產服務公司與法院公開拍賣，卻屢屢流標，代表潛在接手的建商或投資人認為後續營建成本高、需負擔原預售戶的潛在法律糾紛，以及高昂貸款利息等風險。若未來要重推新案，可能單價至少要 70～75 萬元以上才有利潤，遠高於「青慕淳」當初 4 字頭的價格，導致買方卻步。
5. 預售屋消費者能如何自保？
- 先深入查核建商資金體質、是否有負面紀錄或重大債務。
- 仔細檢視合約中是否有明確且嚴謹的履約保證內容。
- 不要盲目相信過低的開價，評估該區域均價。
- 最好諮詢律師或專業顧問，提高風險意識。
總結
山琳建設「青慕淳」爛尾案讓數十位購屋者蒙受鉅額損失，從看好生活機能、價格親民的「夢想房子」，到現今僅存一塊閒置空地，過程之曲折和殘酷令人震驚。此事件不僅凸顯了預售屋在台灣房市結構中的潛藏危機，也再次警示購屋者：面對開發商的「低價」誘惑和各種宣傳，一定要多方查證與謹慎評估。
同時，政府與金融機構對於履約保證機制是否落實，也需要更多檢討與監管。面對不確定的市場環境，唯有選擇可信賴的建商、深入了解合約條款、落實履約保證內容，才能在購屋過程中最大限度地保障自身權益。
