近年來,預售屋市場雖然屢創銷售佳績,但也不時傳出建商周轉不靈、工程停擺的爛尾風險。2019 年由山琳建設推出的新北中和預售屋「青慕淳」案,因為地理位置優越、價格相對親民,一度完銷。然而,房屋蓋到一半,建商卻爆出倒閉跑路,導致承購戶血本無歸。此事件牽涉信託銀行、債權人以及投資者等多方角力,至今仍未圓滿落幕。
本篇文章整理雅虎、東森新聞報導及其他資訊來源,幫你還原山琳建設倒閉始末、「青慕淳」案何以成為爛尾樓的全過程,以及購屋者如何在預售屋市場中降低風險、保護自身權益。
山琳建設公司崛起與倒閉的全過程
一、公司簡介與早期案件
主要營業範圍
山琳建設主要經營住宅建案開發,包括中、小型集合住宅、新北及台北周邊預售案等。該公司早年也曾推出過汐止等區域的建案,但經營過程中累積多起財務爭議。
早期風波:廣告不實與被罰事件
- 三重建案爭議
山琳建設於 2012 年(民國 101 年)在新北三重推出的某建案,曾因廣告標示不實(將機電設備空間宣稱為居住區域)被公平會開罰 50 萬元,顯示公司在行銷手法上就曾出現過問題。 - 汐止建案積欠工程款
山琳建設在汐止推出的建案於 2017 年交屋,但後續傳出尚未結清營造商工程款,導致法院在 2020 年底、2021 年間對該建案部分房屋執行法拍。背後原因顯示山琳建設內部資金周轉疑似早已有困難。
二、「青慕淳」案的推出
地理位置與產品定位
- 地點與規劃
「青慕淳」位於新北市中和中正路 210 號旁(大同段 218 地號),建案土地區位相當好,緊鄰雙和醫院生活圈,步行約 800 公尺即可抵達捷運景安站。原規劃興建 13 層樓,總戶數約 60 戶,戶型包含 15 坪 2 房、36 坪 3 房,也有規劃店面。 - 價格設定
當時新北市房價正逐漸升溫,但「青慕淳」開價僅約 4 字頭(每坪 42~47 萬元),即使以 2019 年的市況來看也頗具吸引力。這樣的定價使其一推出後就引爆市場關注,半年內便迅速完銷(排除地主保留戶,實際售出約 34 戶)。
預計完工時間與銷售進度
根據當時銷售資料,「青慕淳」原預計於 2023 年 7 月交屋。由於價格親民,又兼具優質生活機能,整個建案在 2019 年推案後的短短半年內即銷售一空。首購族、升遷家庭與投資客都有進場。
三、從完銷到工程停擺
建商財務危機浮現
2020 年左右,購屋者開始發現工程進度並不如宣稱的順利——原本承諾要在 2019 年度底或 2020 年初正式開工,然而現場僅有地基開挖與少數工程動作。直到 2020 年中,山琳建設深陷債務糾紛的消息陸續傳出,最終在財務斷鏈後宣布倒閉,該案演變為一個無法完成的爛尾工程。
信託機制失靈:自備款去向成謎
- 履約保證理論
台灣預售屋市場通常會要求履約保證,也就是將買方的頭期款的錢存入信託帳戶,以確保建商若發生財務危機時,可以運用該資金續建或退還給購屋者。 - 「青慕淳」實際狀況
依照合約,34 戶共約 3,622 多萬元已存入信託專戶。然而,建商倒閉後,信託專戶卻只剩下 600 多萬元。購屋者的自備款被過度提領使用,使得「價金返還」機制幾近無法發揮。
土地抵押與法拍
- 銀行抵押權
「青慕淳」建案的土地先前已向星展銀行進行最高額抵押設定(約 4 億 3,680 萬元),建商倒閉後無法償還融資款項,銀行只好依法行使抵押權將抵押物申請法拍。 - 法拍經過
自 2022 年起,台灣金融資產服務公司陸續委託法院拍賣此地,最初底價約 3.4 億元,但接連流標。後來底價一路降到約 1.95~2 億元,仍乏人問津。依據業界估計,若未來要重新推案,建商得以每坪單價至少 70~75 萬元以上才能回本,與當初預售價格差距甚大,風險高,因此新建商接手意願不高。
四、購屋者血本無歸的困境
購屋者實際案例
- 柳先生的故事
2019 年,柳姓受災戶在「青慕淳」購入了一戶 22.14 坪、總價約 960 萬元的預售屋,並依規定支付 96 萬元頭期款進信託帳戶。豈料房屋只蓋到一半,建商就跑路。土地被銀行收回後拍賣,他不但拿不到房子,連自備款也無法索回。 - 多方協商失敗
雖然購屋者嘗試透過協調、法律手段試圖追回款項或要求續建,但由於銀行與建商簽訂抵押借款合約,銀行亦自稱「受害者」,履約保證的條款也未能保障買方。最終購屋者只能眼睜睜看著工地停擺、資金無著落。
衝擊與無奈
- 自備款全失
整個建案的購屋者合計投入 3,600 多萬元頭期款,最後只剩下信託帳戶中的 600 多萬元可見,買家不僅損失龐大資金,也失去了兩三年來對新家生活的期待。 - 人生規劃被迫中斷
許多首購族原本打算在交屋後成家、孩子就學區域也已選定,如今全部暫時無解。部分人陷入是否要「認賠轉買別案」的掙扎,但即使如此,原本付出的頭期款也難以收回,讓已購屋民眾備感失落。
五、山琳建設舊案與董座爭議
- 前董座吸金案被控訴
建商前董座(許姓男子)被投資人指控有大量吸金行為,以「農地變黃金」或「短期可獲高額利潤」為號召,多人投入百萬元至數百萬元不等的資金。直到案情敗露,投資人才發現所謂投資標的根本沒有明顯進度。 - 司法追訴與收押
因爭議案件涉及詐欺、違反銀行法,該前董座曾遭到檢方調查後收押。此舉更加深了市場對山琳建設財務體質不佳、經營管理混亂的印象,讓「青慕淳」案陷入更複雜的糾紛當中。此外,不少網友在社群平台和論壇上熱議此事,並對事件的來龍去脈提出各種看法。
關鍵事件與時間軸
以下為「青慕淳」案及山琳建設相關重大時間點整理:
時間 | 事件 |
---|---|
2012 年 | 山琳建設於新北三重建案,因廣告不實遭公平會開罰 50 萬元。 |
2017 年 | 汐止建案完工交屋,但之後傳出積欠營造款項。 |
2019 年中 | 推出「青慕淳」預售案,價格 4 字頭,半年內完銷。 |
2020 年初 | 工程進度遲滯、山琳建設傳出財務危機。 |
2020 年底 | 開始有購屋者發現信託專戶資金可能不足,銀行準備法拍土地。 |
2021 年起 | 法院多次拍賣「青慕淳」土地,底價由 3.4 億降至近 2 億卻仍乏人問津。 |
2023 年 | 原本預計完工交屋年份,但工地已爛尾多年,購屋者仍無法取回頭期款。 |
如何降低預售屋爛尾風險?
- 選擇財務體質穩健的建商
觀察建商過往紀錄、營運狀況、品牌信用度。若為首次購屋,盡量選擇經營久、口碑佳的大型集團或上市公司。 - 查核履約保證機制
- 價金返還型
雖然費用較高,但最能確保建商一旦出事時,可將消費者的頭期款直接退還。 - 續建型
通常會委託第三方建經公司評估續建可行性,但建商一旦倒閉,若資金或條件談不攏,仍可能面臨失靈風險。
- 價金返還型
- 深入閱讀合約條款
需確認合約中「履約保證款」如何使用、何時撥付,以及銀行或建經公司是否擁有明確續建的義務或保證。 - 避免貪圖低價
若同區域類似建案在當下市場行情普遍開價都高於某案,但該案卻低於大多數水準,應提高警覺:超低價可能來自建商急售、資金周轉困難,或土地成本未納入後續工程費用等風險因素。 - 使用專業協助
購買預售屋前,可考慮諮詢律師或專業不動產顧問,做更完整的風險評估。
常見問題(FAQ)
1. 為什麼「青慕淳」開案時價格如此低?
「青慕淳」在 2019 年推出時,每坪價格大約在 42~47 萬元,與當時中古電梯大樓單價相當,對首購族極具吸引力。主要原因可能是建商為了快速回收資金,將案子以「低於市價」的方式銷售,結果公司財務狀況本身不佳,導致後期周轉不靈。
2. 信託專戶既然存在,為什麼購屋者的款項還會不見?
理論上,履約保證專戶應該確實管控款項的撥付,但實務上若合約規範寬鬆、或者屬於「續建型」信託,而不是「價金返還型」,建商可能能用工程名義陸續提領大部分資金。一旦建商倒閉,專戶若僅剩少量資金,購屋者將無法全額取回投入的頭期款。
3. 星展銀行為何不協助續建?
銀行通常著眼於保全自身債權,當山琳建設無法履約,銀行依法執行抵押權拍賣土地。雖然購屋者期望「由銀行或其他建商接手續建」,但若評估風險過高或條件談不攏,銀行多半傾向走法拍程序,無法達成購屋者所希望的續建結果。
4. 目前該土地多次流標的原因?
土地已由台灣金融資產服務公司與法院公開拍賣,卻屢屢流標,代表潛在接手的建商或投資人認為後續營建成本高、需負擔原預售戶的潛在法律糾紛,以及高昂貸款利息等風險。若未來要重推新案,可能單價至少要 70~75 萬元以上才有利潤,遠高於「青慕淳」當初 4 字頭的價格,導致買方卻步。
5. 預售屋消費者能如何自保?
- 先深入查核建商資金體質、是否有負面紀錄或重大債務。
- 仔細檢視合約中是否有明確且嚴謹的履約保證內容。
- 不要盲目相信過低的開價,評估該區域均價。
- 最好諮詢律師或專業顧問,提高風險意識。
總結
山琳建設「青慕淳」爛尾案讓數十位購屋者蒙受鉅額損失,從看好生活機能、價格親民的「夢想房子」,到現今僅存一塊閒置空地,過程之曲折和殘酷令人震驚。此事件不僅凸顯了預售屋在台灣房市結構中的潛藏危機,也再次警示購屋者:面對開發商的「低價」誘惑和各種宣傳,一定要多方查證與謹慎評估。
同時,政府與金融機構對於履約保證機制是否落實,也需要更多檢討與監管。面對不確定的市場環境,唯有選擇可信賴的建商、深入了解合約條款、落實履約保證內容,才能在購屋過程中最大限度地保障自身權益。