你家大樓合法嗎？揭秘「幾戶以上要成立管委會」的法律強制規定與驚人後果！

在現代都市，高樓大廈與集合式住宅大樓已成為最普遍的居住型態。當數十甚至數百戶家庭共享同一片屋簷、同一塊基地時，公共空間的維護、社區安全的管理、住戶間的糾紛協調，便成為無法迴避的課題。正是在這樣的背景下，「社區管理委員會」（簡稱管委會）應運而生。它不僅是一個社區自治的核心組織，更是維繫社區品質、保障資產價值、處理日常瑣事的關鍵。

然而，許多住戶對於管委會的認識仍停留在「收管理費的單位」。究竟管委會是什麼？幾戶以上就必須成立？不成立會有什麼後果？成立的具體流程又是如何？本文將整合《公寓大廈管理條例》的法律規範、政府單位的解釋以及實務操作經驗，為您提供一份最詳盡、最完整的管委會成立與運作指南，解答您所有關於管委會的疑惑。

第一章：管委會是什麼？法律基礎與核心職能

1.1 法律定義與目的

管委會並非一個可有可無的聯誼組織，而是一個具有法定地位的執行機構。根據台灣**《公寓大廈管理條例》第三條第九款的定義，管理委員會是「為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人**選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」

簡單來說，社區的最高權力機構是「區分所有權人會議」（即全體屋主大會），而管委會就是這個大會的「執行團隊」，負責落實會議的各項決議，並處理日常的管理維護工作。對於規模較小的社區，若不成立管委會，也必須推選出一位「管理負責人」，其職責與管委會相當。

1.2 為何成立管委會至關重要？

許多人，尤其是老舊公寓的住戶，可能會質疑成立管委會的必要性。然而，一個功能健全的管委會能帶來的好處遠超想像，而不成立的風險則可能超乎預期。

• 提升社區價值與居住品質：良好的管委會能確保公共區域的清潔、安全與設施妥善，維持優質的居住環境，進而支撐甚至提升社區的房產價值。
• 保障公共安全與居住安全：管委會負責監督消防安全設備的定期檢修、申報，以及處理建築物的公共安全問題。2021年高雄「城中城」大火造成46人死亡的悲劇，其最主要原因之一便是大樓長期缺乏有效管理，防火門被拆、安全通道堆滿雜物，凸顯了管委會不可或缺的重要性。
• 財務透明與資金管理：管委會能以法人化的名義向金融機構申請設立專戶，存放管理費與公共基金，避免款項存入私人帳戶可能引發的侵占風險。專戶孳息依法還可免納所得稅。
• 有效解決糾紛：從漏水、噪音到停車位爭議，管委會作為一個正式的協調平台，能更有效地處理社區居民間的矛盾。
• 爭取政府資源：許多政府補助，如電梯裝設、外牆拉皮、建築修繕等，都要求申請單位必須是「依法報備成立」的管理組織。
• 具備法律訴訟主體資格：經合法報備的管委會具有「當事人能力」，可以管委會的名義對外提起訴訟，例如追討欠繳的管理費，無需由全體住戶共同出面。

1.3 管委會的核心權限與職責

根據《公寓大廈管理條例》條第36條，管委會的法定職務範圍非常廣泛，主要包括：

1. 執行區權會決議：落實區分所有權人會議的所有決議事項。
2. 共用部分管理維護：負責電梯保養、花園維護、樓梯間清潔、停車場管理等。
3. 安全與環境維護事項：確保公寓大廈及其周圍的安全與環境品質。
4. 興革建議：向區權會提出有關住戶共同事務的改善建議。
5. 制止與協調違規：制止住戶的違規行為（如違規裝潢、妨礙公共安寧），並提供相關資料給主管機關。
6. 經費管理：負責管理費、公共基金的收支、保管與運用。
7. 文件保管：保管規約、會議紀錄、財務報表、各項圖說與申報文件等。
8. 委任與監督：可委任或僱傭物業管理公司或管理服務人。
9. 點收公設：新建案交屋後，負責點收共用部分、約定共用部分及其附屬設施。
10. 申報與改善：依法申報公共安全與消防安全設備的檢查，並執行改善。

第二章：管委會成立的法律門檻與強制性

2.1 關鍵問題：幾戶以上要成立管委會？

這是最多人關心的核心問題。根據《公寓大廈管理條例》的適用範圍，只要是擁有三戶以上住宅單位的建築物，就必須成立公寓大廈管理組織。

這裡的「管理組織」有兩種形式：

1. 管理委員會：由多名委員組成的組織。
2. 管理負責人：由區分所有權人推選一名住戶負責。

因此，無論社區大小，只要戶數達到三戶，就必須在上述兩種形式中擇一設立。

2.2 「應成立」的法律強制性

《公寓大廈管理條例》條第29條第一項明確規定：「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。」在法律用語中，「應」代表「必須」，具有強制性，而非「可以」或「建議」。因此，為符合條件的公寓大廈成立管理組織，是法律規定的義務。

特別是2022年修法後，針對有危險之虞的老舊公寓大廈，法律更是強制規定必須在限期內成立管理組織並完成報備，否則將面臨重罰。

2.3 不成立管委會的法律後果與實際問題

如果應成立而未成立，將面臨以下後果：

• 法律罰則：
  • 一般情況：主管機關可對全體區分所有權人處以罰鍰，並限期改善。
  • 危險公寓大廈：若被地方機關認定有危險之虞（如公安或消防安檢不合格），又未在2年內成立管理組織，每戶的區分所有權人最高可罰新台幣20萬元，並可按次處罰。
• 管理真空：社區將陷入無政府狀態，公共設施損壞無人修、環境髒亂無人管、安全死角無人問。
• 糾紛難解：缺乏公正的第三方協調，住戶間的糾紛可能演變成私人衝突。
• 資產貶值：管理不善直接導致居住品質下降，嚴重影響房產的市場價值與未來出售的難易度。
• 安全隱憂：無法定期進行消防與公安檢查，如同埋下不定時炸彈，影響居住安全。

第三章：管委會成立的完整流程

成立管委會是一個嚴謹的法律程序，必須按部就班進行，其決議才具法律效力。

步驟一：產生召集人

召集人是啟動成立程序的第一人。

• 新建案：依《條例》第28條，建設公司（起造人）在區分所有權人登記達半數以上時，應於三個月內召集第一次區分所有權人會議。此時召集人就是建商。
• 已存在的舊社區：依《條例》第25條，由區分所有權人互推一人為召集人。若無法互推產生，任何區分所有權人均可向地方主管機關（如縣市政府的建管處）申請指定臨時召集人。

步驟二：召開第一次區分所有權人會議

這是成立管委會最關鍵的一步，依法必須召開區分所有權人會議。

• 會議通知：召集人需於開會前10日，以書面載明開會內容（議程）通知所有區分所有權人。涉及管理委員選舉的事項，不得以臨時動議提出，必須在通知中載明。
• 法定出席門檻（第一次會議）：
  • 人數：需有三分之二以上區分所有權人出席。
  • 產權比例：出席者所代表的區分所有權比例合計也需超過三分之二。
• 法定決議門檻（第一次會議）：
  • 人數：需經出席人數四分之三以上同意。
  • 產權比例：同意者所代表的區分所有權比例，也需占出席人數區分所有權合計的四分之三以上。

由於此門檻非常高，實務上首次會議經常流會或無法做成決議。

步驟三：若首次會議決議未成，召開第二次會議

為解決上述困境，《條例》第32條提供了較寬鬆的第二次會議規定。

• 召集：召集人可就同一議案重新召集會議。
• 法定出席門檻（第二次會議）：
  • 人數：只需三人並五分之一以上區分所有權人出席。
  • 產權比例：出席者所代表的區分所有權比例合計超過五分之一即可。
• 法定決議門檻（第二次會議）：
  • 以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意，即可做成決議。
• 決議後的反對意見期：此決議做成後，需將會議紀錄送達全體區分所有權人。在送達後七日內，若書面反對意見未超過全體區分所有權人及產權比例的半數，該決議才視為正式成立。

步驟四：選舉管理委員與訂立規約

在區權會中，除了決議成立管委會外，最重要的兩件事就是：

1. 通過社區規約：規約是社區的「內部憲法」，規範所有住戶的權利義務，非常重要。
2. 選舉管理委員：選出管委會成員，包括主任委員、財務委員、監察委員等。

步驟五：向主管機關報備

管委會成立後，應備妥相關文件，向地方主管機關申請報備。完成報備後，管委會才算取得法定的訴訟當事人資格。常見申請文件包括：

1. 申請報備書與檢查表
2. 公寓大廈基本資料表
3. 建築物使用執照影本
4. 全體區分所有權人名冊
5. 區分所有權人會議紀錄（含簽到簿）
6. 管理委員推選公告
7. 社區規約

第四章：管委會的組織架構與運作

一個運作良好的社區管委會，其組織架構清晰，權責分明。這不僅是法律的要求，也關乎整個管委會權限的有效行使。

4.1 核心委員職責詳解

一個標準的管委會組織架構及各委員職責如下表所示：

4.2 管理委員的任期與薪酬

• 任期：依《條例》條第29條，委員任期為一至二年，具體由規約或區權會決議。其中，主任委員、財務委員、監察委員，連選得連任一次。其他委員則無連任次數限制。若規約或會議未規定，則任期為一年。
• 薪酬：實務上，管理委員多為無給職的義務服務。如果要給薪，必須明確載明於規約中。需要特別注意的是，即使名義上是「交通費」、「出席費」等，若已構成實質所得，不僅需要報稅，委員的法律責任也會因此加重，從無償服務的輕過失責任，變為有償服務的善良管理人注意義務。

常見問題 (FAQ)

Q1: 我們社區是只有15戶的小型華廈，也一定要成立管委會嗎？

A: 是的，法律規定三戶以上就必須成立管理組織。若覺得成立一個完整的「委員會」人力成本太高，可以選擇推選一名「管理負責人」來代行管委會的職權，程序相對簡化。

Q2: 租客（承租人）可以被選為管理委員或主任委員嗎？

A: 可以。依《條例》第29條第五項，非區分所有權人的住戶（如承租人），除非區權會決議或規約中另有禁止性規定，否則可以被選任為管理委員、主任委員或管理負責人。

Q3: 如果管委會做出的決議不合理或違法，住戶該如何自救？

A: 管委會的決議不能牴觸法律、《公寓大廈管理條例》、社區規約，以及區分所有權人會議的決議。若住戶認為管委會決議違法或無效，可先向管委會提出異議，若無法解決，可循司法途徑，向法院提起「確認決議無效」之訴訟。

Q4: 主委任期屆滿卻佔著位子不肯交接，該怎麼辦？

A: 依《條例》第20條與第29條，任期屆滿視同解任。若拒絕移交，經催告後仍不移交者，新任管委會或利害關係權人可報請主管機關介入，或直接訴請法院命令其移交。

Q5: 住戶欠繳管理費，管委會可以對他斷水斷電嗎？

A: 絕對不行。斷水斷電是侵犯他人權利的違法行為。正確的法律程序是：先以書面（如存證信函）進行催告，若催告後仍不繳納，管委會應以自身名義向法院提起訴訟，請求支付欠款及延遲利息。若欠繳金額達到其房屋總價的百分之一，經強制執行後再度積欠，甚至可訴請法院強制其遷離或拍賣其房屋。

Q6: 管委會可以擅自決定將頂樓平台出租給電信公司裝設基地台嗎？

A: 不行。依《條例》條第33條，在屋頂平台設置基地台，除了需經區分所有權人會議決議通過外，還必須取得頂層區分所有權人的書面同意。只要頂樓任一戶不同意，即使區權會通過了，該決議也不生效力，不得設置。

總結

成立與運作一個高效、負責的管委會，是現代集合式社區大樓能否維持長期價值與和諧氛圍的基石。《公寓大廈管理條例》賦予了住戶自治的權利，也課予了相應的義務。從法定的三戶門檻，到詳盡的成立流程與罰則，都顯示了政府對於社區管理的重視。

對住戶而言，成立管委會不僅是遵守法律，更是積極維護自身權益的表現。一個漠不關心的社區，可能在無形中滋生居住安全隱患、侵蝕資產價值；而一個所有權人積極參與、監督有力的社區，則能創造出更安全、更便利、更具價值的居住環境。因此，了解管委會的運作，並投入一份心力，是每一位現代公民應有的責任與智慧。

資料來源

• 管委會懶人包｜管委會是什麼？管委會權限？管理委員會如何成立？ – HouseFeel 房感
• 懷疑管委會違法，如何推翻管委會決議？律師教3重點！ – 法律010