解鎖房產價值密碼：「容積率」和「建蔽率」如何決定房價天花板？

無論您是準備買房的首購族、考慮整合老屋的地主，還是對土地開發感興趣的投資人，一定都聽過建蔽率及容積率這兩個名詞。想知道建蔽率、容積率是什麼嗎？它們不僅是建築法規中的專業術語，更是決定一棟建築物「高矮胖瘦」的關鍵密碼，直接影響著土地的開發潛力、房屋的最終價值，以及我們的居住品質。

它們是政府在進行都市規劃時，用以平衡城市發展、維持環境舒適度的重要工具。本文將帶您深入淺出地了解容積率與建蔽率的核心概念、如何計算與查詢，並解析其背後的意義。

建蔽率 (Building Coverage Ratio, BCR) 是什麼？－決定房子能蓋多「胖」

建蔽率，又可稱為建築密度或建築覆蓋率，其核心概念非常直觀。

那麼建蔽率是什麼？

定義：指「建築投影面積」佔「基地面積」的基地面積的比率。所謂的建築面積，可以理解為建築物從正上方垂直照射下來的建築物陰影面積。用白話文來說，就是在一塊土地上，最多有多大比例的面積可以被用來蓋房子。

這個比率屬於「平面管制」，它限制了建築物的水平投影面積，確保每塊建築基地都能保留下一定比例的法定空地。這些空地不能蓋滿建築，可以用來規劃庭院、步道、中庭花園、車道等，為城市留出呼吸的空間。

建蔽率計算公式：

建蔽率 = 建築面積 ÷ 基地面積

建蔽率計算範例：

假設您有一塊100坪的土地面積，其所在區域的法定建蔽率為60%。

那麼您在這塊土地上，單層最大的建築平面面積就是：

100坪 × 60% = 60坪

這意味著，您每層樓的 footprint (佔地面積) 不能超過60坪，剩下的40坪則必須作為法定空地。

為何要規定建蔽率？

如果沒有建蔽率的規範，建商為了追求最大利潤，可能會將土地「蓋好蓋滿」，導致建築物之間棟距過近，形成所謂的「握手樓」。這將嚴重影響社區的採光、通風、隱私與消防安全，並產生巨大的城市壓迫感。政府在規劃時會考量道路寬度等多重因素，因此，建蔽率是維持居住品質與都市景觀的第一道防線。

容積率 (Floor Area Ratio, FAR) 是什麼？－決定房子能蓋多「高」

如果說建蔽率決定了建築的「胖瘦」，那麼容積率就決定了它的「高矮」與總量體。

那麼容積率是什麼？

定義：指「基地內建築物的總樓層面積」佔「基地面積」的比例。簡單來說，就是在這塊土地上，所有樓層加總的總坪數，最多可以蓋多少。

這個比率屬於「立體管制」，它控制了一塊土地上建築總量的上限，藉此調控區域的人口密度與公共設施的負擔。

容積率計算公式：

容積率 = 總樓層面積 ÷ 基地面積

容積率計算範例：

延續上例，假設這塊100坪土地的法定容積率為240%。

那麼您在這塊土地上，可興建的總樓層面積上限為：

100坪 × 240% = 240坪

這個240坪就是您可以分配到各個樓層的總面積。

建蔽率與容積率的交互作用

這兩個比率需共同作用，才能決定建築的最終樣貌。一個常見的迷思是，容積率越高，樓層數就一定越高，但這必須搭配建蔽率來評估。

這個樓層數的概估計算方式為：

可蓋樓層數 ≈ 容積率 ÷ 建蔽率

沿用我們的例子（基地100坪、建蔽率60%、容積率240%）：

總樓層面積上限為240坪。
每層建築面積上限為60坪。
因此，這棟建築最多可以蓋：240坪 ÷ 60坪 = 4層樓。

如果建商選擇縮小單層面積，例如只蓋50坪（小於60%的建蔽率上限），則樓層數可以變為：240坪 ÷ 50坪 = 4.8層（實務上會取整數或進行設計調整）。這顯示了在固定的容積率下，較低的建蔽率可以換來更高的建築樓層，打造出較為細高的建築型態。

為何要規定容積率？

容積率是控制都市發展密度的核心工具。若無此限制，精華地段將會被無限增高的摩天大樓佔據，導入超量的人口，導致交通癱瘓、學校醫院等公共設施不堪重負，而非精華區則可能發展停滯。透過容積率的劃分，政府能更均衡地引導都市人口分佈，確保生活環境的永續性。

容積獎勵與建蔽率放寬：都市再生的催化劑

雖然法定容積率與建蔽率設有上限，但在特定情況下，政府會提供「獎勵」來鼓勵民眾參與如公共建設等符合公共利益的開發，最常見的就是「都市更新」與「危老重建」。

容積獎勵 (FAR Bonus)：這是最主要的獎勵措施。例如，一個基地的法定容積率是300%，若符合危老重建的某些條件（如耐震設計、綠建築標章等），政府可能會給予最高40%的容積獎勵。這意味著總樓層面積可以從基地面積 × 300% 增加到基地面積 × (300% × 1.4)。多出來的樓地板面積，提升了地主分回坪數的機會，也讓建商有足夠的利潤，大幅提高重建的意願。
建蔽率放寬 (BCR Relaxation)：在危老重建中，也可能適度放寬建蔽率，讓建築的基座能有更彈性的設計空間。

建蔽率與容積率查詢方式

這部分知識庫將告訴您，要查詢一塊土地面積的建蔽率和容積率，首先需要區分其為「都市土地」和「非都市土地」。台灣的土地除了都市土地和非都市土地外，還有受嚴格管制的國家公園土地。

1. 都市土地查詢

都市土地是指已發布都市計畫範圍內的土地，其管制較為詳細，各縣市規定可能不同。

步驟一：查詢土地使用分區

您可以透過「全國土地使用分區查詢系統」，輸入地址或地段地號，即可查得該土地的土地使用分區（如：第三種住宅區、第二種商業區等）。

步驟二：對照各縣市法規

查到使用分區後，需進一步查詢該縣市政府的「都市計畫法實行細則」或相關土地使用管制規定，才能找到對應的都市土地建蔽率與容積率。以新北市為例，其土地使用分區管制要點便詳列了各分區的規定。部分縣市的查詢系統會直接顯示數值，但部分則需自行查閱法規文件。

2. 非都市土地查詢

相較於都市土地的管制方式，非都市土地較為單純，其土地建蔽率與容積率採全國統一標準，查詢相對單純。

步驟一：查詢使用地類別

首先，您需要取得該筆土地的「土地登記謄本」，在標示部中可以找到「使用分區」（如：一般農業區）與「使用地類別」（如：甲種建築用地）。

步驟二：對照下表

根據查到的「使用地類別」，對照以下法規標準值即可。

使用地類別建蔽率	法定容積率	主要用途
甲種建築用地: 60%	240%	一般農業區或特定農業區中的建築用地，生活機能稍弱。
乙種建築用地: 60%	240%	鄉村區中的建築用地，可供居住及低強度商業使用。
丙種建築用地: 40%	120%	山坡保育區中的建築用地，開發限制較多。
丁種建築用地: 70%	300%	工業建築用地，可合法興建工廠。
窯業用地: 60%	120%	供磚瓦、陶瓷等製造使用的土地。
交通用地: 40%	120%	供鐵公路、港埠、停車場等交通設施使用的土地。
遊憩用地: 40%	120%	供戶外遊樂、休憩設施使用的土地。
殯葬用地: 40%	120%	供殯儀館、火化場、公墓等設施使用的土地。
特定目的事業用地: 60%	180%	供特定公共或事業設施使用的土地。

常見問題 (FAQ)

Q1：常見的問題，建蔽率或容積率是越高越好，還是越低越好？

這取決於您的身分。

對開發者（建商/地主）而言：通常希望越高越好，因為這代表可以蓋更大、更多的面積來銷售或使用，利潤空間較大。
對購屋者而言：在其他條件相同下，較低的建蔽率代表社區有更多的戶外公共空間，棟距較寬敞；較低的容積率代表社區總戶數較少，人口密度低，居住品質與舒適度通常較高。但這也可能反映在較高的房屋單價上。

Q2：為什麼重建後，我的一樓店面沒辦法100%分回來？

舊式建築可能沒有法定空地的概念，將一樓蓋滿。但新建大樓必須遵守建蔽率的規定，不能蓋滿，且還需規劃大廳、梯廳、車道出入口等公共設施，這些都會佔用一樓的面積。因此，重建後的一樓可分配店面面積通常會比原有建物少。

Q3：我的土地容積率不夠，建商不能自己多蓋一點來分嗎？

不行。法定容積率及容積獎勵的上限是法律規定，任何建築都不能超過這個天花板。建商能蓋的總樓地板面積是固定的，無法隨意增加。

總結

建蔽率、容積率是理解房地產價值的兩把關鍵鑰匙。基地面積建蔽率管制「平面面積」，決定了建築在土地上的覆蓋範圍，關乎空地與棟距；基地面積容積率管制「立體」，決定了建築的總量體，關乎樓層數與人口密度。這兩項規定共同塑造了我們的都市風貌，在保障開發者利益的同時，也維護了公眾的居住環境品質。下次當您評估一塊土地或一棟房產時，不妨深入查詢其建蔽率與容積率，這將幫助您更精準地判斷其真實的價值與潛力。

建蔽率 (Building Coverage Ratio, BCR) 是什麼？－ 決定房子能蓋多「胖」