社區管理委員會（下稱管委會）是現代集合式住宅中不可或缺的管理組織，一個運作良好的管委會，能有效維護社區的居住品質、安全與資產價值。然而，在實務中，因管委會權力界線模糊、成員認知不清，或是住戶漠不關心所引發的糾紛屢見不鮮。許多住戶對於管理委員會的決議或作為感到不滿甚至懷疑其合法性，卻不知如何應對。
事實上，管委會並非社區的「土皇帝」，其權力來自於全體區分所有權人（即屋主）的授予，並受到《公寓大廈管理條例》等法律規定、社區規約及區分所有權人會議決議的嚴格規範。
本文將依據現行法規與律師實務見解，為您深度解析管委會「最不該做」的三大類事情，幫助您了解管委會的權力紅線，並學會如何在權益受損時採取正確的法律行動，有效監督管委會，共同打造和諧安居的社區環境。
一、 首戒：越權決策，以執行者之姿行立法者之實
管委會最根本且最常見的錯誤，就是混淆了自身「執行者」與社區最高意思機關「區分所有權人會議」的角色。管委會的核心運作目標在於「執行」區分所有權人會議的決議事項，而非自行「創造」或「修改」規則。
管委會不能做的事：
1. 擅自訂定或修改重大規章：舉凡涉及全體住戶權利義務的重大事項，例如：「禁止飼養寵物」、「全面禁止外送員上樓」、「加收裝潢清潔費」、「變更停車場抽籤規則」等，皆須透過召開區分所有權人會議，並達到含區分所有權比例在內的法定出席及同意門檻後，納入社區規約或成為正式決議，管委會無權自行以一紙公告代替。
2. 做出與現行法規、規約或區權會決議相抵觸的決定：根據《公寓大廈管理條例》第37條規定，管委會的決議內容若違反法令、規約或區分所有權人會議的決議，該決議自始無效。例如，區權會已決議開放頂樓平台供住戶休憩，管委會卻以「管理不易」為由擅自上鎖，此決議即屬無效的案例。
3. 曲解或擴張解釋權限：管委會權限範疇應嚴格依循《公寓大廈管理條例》第36條所列舉的職務，任何超出範圍的行為都可能構成越權。例如，未經授權便將社區公共資產拿去進行高風險的股票或基金投資，這已明顯超出「保管及運用」的範疇。
住戶如何自救：
當您發現管委會的某項決議可能越權時，可以採取以下步驟：
1. 程序性挑戰：首先確認該決議的產生過程。管委會會議的召開，必須有超過二分之一的委員出席，決議則需有出席委員超過二分之一的同意。若程序不合法，決議當然不成立。
2. 提起訴訟確認無效：住戶可以依據前述法律見解，直接向法院提起「確認管理委員會決議無效」或「確認管理委員會決議不存在」之訴訟。一旦法院確認決議無效，該決議就失去法律效力，管委會不得再依此行事。
3. 請求召開區權會：集合一定比例的住戶（依規約或法令規定），連署請求召集臨時區分所有權人會議，針對爭議事項進行討論與表決，以全體住戶的共同意志，推翻或取代管委會的越權決議。
二、 再戒：消極怠忽，對法定職責視而不見
與越權濫權相反的另一個極端，是管委會的「不作為」。當住宅大樓的公共事務出現問題，管委會負有不可推卸的管理維護工作責任。若消極怠忽，不僅損害住戶權益，相關委員更可能因此受罰。
管委會不能做的事：
1. 對公共區域的修繕義務置之不理：這是最常見的糾紛類型。依《公寓大廈管理條例》第10條第2項規定，共用部分、約定共用部分的修繕、管理、維護，由管理負責人或管委會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其應有部分比例分擔。例如：
頂樓平台、外牆因老化而產生的漏水問題。
公共消防設施、電梯、發電機的故障待修。
地下室公共管線的堵塞或破損。 當住戶反映上述問題時，管委會應積極處理，而非以「經費不足」或「非單一住戶問題」等理由無限期拖延。
2. 對住戶違規行為姑息縱容：對於住戶違反規約或法令的行為，社區管委會是第一線的制止與協調單位。例如，有住戶在樓梯間堆放雜物、長期製造噪音、或違規改變外牆結構等，管委會應依規約先行勸導、制止。若經制止仍不遵從，管委會有責任報請主管機關（如縣市政府工務局、建管處）依法處置，不能放任不管。
3. 財務管理不透明：未能定期公布社區資產收支帳目、逃避住戶查核。管委會有義務管理並定期公布管理費、公共基金的收支、保管及運用情形，這是法定職責。
住戶如何自救：
1. 正式書面催告：對於應修繕而未修繕的狀況，住戶應以書面（如存證信函）方式，詳述事由與訴求，正式通知管委會限期改善。這不僅是明確的溝通，也是未來法律行動的基礎證據。
2. 向主管機關舉報：依《公寓大廈管理條例》第59條，若管委會對於應盡的職務，有正當理由而不作為，經住戶列舉事實及證據，報請主管機關後，主管機關可處主任委員、管理委員新台幣1,000元以上、5,000元以下罰鍰，並令其限期改善，屆期不改善者得連續處罰。
3. 訴請法院命其作為：在催告無效後，住戶可訴請法院，請求判決命管委會履行其法定的修繕或管理義務。
三、 三戒：濫用權力，侵害住戶權益與社區資產
此類行為性質最為惡劣，是管委會成員利用職務之便，主動侵害住戶的個人權利或侵吞社區的公共資產，可能涉及民事賠償甚至刑事責任。
管委會不能做的事：
1. 私設刑堂，對住戶非法罰款或限制權利：管委會僅是民間管理組織，不具備公權力。對於違反規約的住戶，管委會僅能勸導、協調或依規約中的「違約金」條款（須經區權會決議通過）請求支付，但絕不能自創罰則對住戶「罰款」。更嚴重的，是採取限制住戶權利的手段，例如：
因住戶欠繳管理費而禁止其使用電梯、消除其門禁卡權限、鎖上其停車位。 這些行為都已嚴重侵犯住戶的財產權與使用權，反讓管委會自身陷入違法的境地。
2. 財務舞弊，將社區資產中飽私囊：利用職務之便，在社區大樓的採購、發包工程中向外部廠商收取回扣，或以不實單據核銷費用，掏空社區公共基金。此行為不僅違反管委會與住戶間受人委託的委任關係，在法律上更可能構成刑法第342條的「背信罪」，可處五年以下有期徒刑。
3. 侵犯隱私，濫用監視器與住戶個資：雖為社區安全可調閱監視器，但若將住戶違規的影片、截圖，未經當事人同意便公布在社區的LINE群組或電梯公告欄，意圖公審，就可能觸犯《個人資料保護法》及民法上的隱私權、名譽權侵害。
住戶如何自救：
1. 拒絕繳納非法罰款：面對管委會的非法罰款，住戶可直接拒絕，並向其說明管委會並無此權力。
2. 請求閱覽財務資料：依《公寓大廈管理條例》第35條，利害關係人（如住戶）書面請求閱覽或影印財務報表、會計憑證等資料時，管委會不得拒絕。若發現帳目不清或有可疑支出，這是蒐證的第一步。
3. 提起民刑事訴訟：
民事：若因管委會濫權行為（如非法限制權利）造成損失，可提起損害賠償訴訟。若有財務舞弊，可代表全體住戶提起訴訟，要求相關委員賠償社區基金的損失。
刑事：若掌握管委會成員收回扣、作假帳的具體事證，可向地方檢察署提起「背信罪」的告訴。
四、管委會權力界線與住戶應對策略總覽表
| 管委會不該做的事 | 核心問題 | 法律依據 (參考) | 住戶如何應對 |
| 1. 越權決策，自行立法 | 未經區權會決議，擅自訂定影響全體住戶權益的規定。 | 《公寓大廈管理條例》 第29、37條 | 提起「確認管委會決議無效」之訴訟、請求召開區權會重新決議。 |
| 2. 消極怠忽，不盡職責 | 對於公共設施毀損、住戶違規等應辦事項置之不理。 | 《公寓大廈管理條例》 第10、36、59條 | 發函催告改善、向主管機關舉報、訴請法院命其履行義務。 |
| 3. 濫用權力，侵害權益 | 掏空公款、私設刑堂對住戶罰款、洩漏個資等。 | 《公寓大廈管理條例》 第35條、刑法第342條 (背信罪) | 請求閱覽財報、提起民事損害賠償訴訟、向地檢署提出刑事告訴。 |
常見問題 (FAQ)
Q1: 管委會的決議事項只要會議程序合法，內容就一定有效嗎？
A: 不一定。會議程序合法只是決議成立的要件之一。決議的「內容」仍必須合法，也就是不能違反《公寓大廈管理條例》、社區《規約》以及「區分所有權人會議」的決議。若內容違法或越權，即使程序看似完備，該決議依然是無效的。
Q2: 我家天花板漏水，懷疑是樓上或公共管線問題，管委會說這是住戶私事拒絕處理，合理嗎？
A: 不完全合理。管委會應先協助釐清漏水原因。若鑑定後確認漏水點來自「共用部分」（如埋設在樓板中的公共糞管、汙水管或外牆），則管委會有義務動用公共基金修繕。若確認是樓上住戶的「專有部分」（如其浴室防水層或私人管線）所致，雖修繕責任在該住戶，但管委會仍有協調處理這些社區事務的義務，不能完全置身事外。
Q3: 住戶長期不繳管理費，管委會真的不能禁止他使用電梯或停車位嗎？那該怎麼辦？
A: 絕對不能。此舉是侵犯他人財產權的非法行為。正確的法律途徑是：首先，管委會應正式發函（通常是存證信函）催繳；若催繳無效，可以向法院聲請核發「支付命令」；若對方持續不理會，在法律上因管委會具有當事人能力，最終可以「社區管理委員會」的名義作為原告，向法院提起給付管理費之訴訟，在取得勝訴判決後，聲請法院對該住戶的財產（包括其房產）進行強制執行。
Q4: 住戶的社區很小，大家都不想當委員，可以主動申請解散管委會嗎？
A: 不可以。根據《公寓大廈管理條例》第29條，公寓大廈「應」成立公寓大廈管理組織，也就是管理委員會或推選管理負責人，這是強制規定，無法主動申請解散。若因故無法選出新任委員，導致管委會停擺，實務上會形成管理空窗，對社區的維護與安全將造成極大風險。近年修法更針對有危險之虞的公寓大廈，若屆期未成立管委會，主管機關可介入並對住戶處以罰鍰。
總結
管委會是社區自治的基石，但「權力」與「責任」是一體兩面。一個健康的社區，需要的是一群勇於任事、嚴守分際的委員，以及一群積極參與、理性監督的住戶。根據不同社區大樓規模，除了主任委員外，可能還設有副主任委員、財務委員、監察委員，乃至於安全委員、機電委員與活動委員等管委職位，這些委員多為無給職的義務職，或僅以交通費、出席費等管理委員名義領取少量津貼。
了解管委會不該做的這三件事——越權、怠忽、濫權——不僅是為了在權益受損時能夠據理力爭，更是為了從源頭上建立正確的社區治理觀念。住戶不應抱持著「搭便車」或「冷漠」的心態，應積極參與區權人會議，關心社區規約的內容，並在必要時勇於發聲。
唯有透過所有人的共同努力，才能確保管委會在其權力軌道上穩健運行，真正成為提升社區價值、保障安寧生活的正面力量。
資料來源
- 管委會懶人包｜管委會是什麼？管委會權限？管理委員會如何成立？ – HouseFeel 房感
- 管委會可有可無？ 專家示警遇這四情形會很慘 – 房市 – 工商時報
- 管委會就是來「硬的」，住戶怎麼自救？！ /律師/律師推薦/台北律師/台北律師推薦-安律師相談室-法律事務所,台北法律事務所,中山區法律事務所
