在南韓，「全租房」（又稱「傳貰」）一直是相當特殊且普及的租房模式，台灣、中國、日本和東南亞都少有這種模式。它不僅深深影響韓國人的住房選擇與資金運用方式，也在韓國房市、租賃制度、乃至於整體社會文化中扮演了關鍵角色。隨著近年來政府多項房地產政策的推動，以及全球經濟形勢帶來的利率與房價波動，全租房正面臨前所未有的挑戰與轉變。本文將結合各方資料，詳細介紹全租房的運作方式、歷史沿革、優缺點、社會影響，以及常見的風險與因應措施。
一、全租房制度的由來與意義
1. 什麼是全租房？
「全租房」是租屋者在簽訂租約時，先支付一筆高額保證金給房東，全租金額通常達到房屋市值總金額的 50％～80％（有些地區甚至可能更高或更低）。在租約期間（一般約定為 2 年），除了水電、瓦斯與管理費等日常開銷外，租客不需支付月租金，有效降低生活開銷；待合約到期後，房東會將這筆保證金全數退還給租客。
2. 制度產生背景
韓國在 1970～1990 年代工業化與城市化進程加快，大量人口湧入城市。當時銀行借貸體系並不完善，個人或小企業難以從銀行取得低利貸款，於是逐漸形成房東向租客收取一筆龐大押金的習慣，以此視為「無息貸款」的資金來源，用於投資或支付其他費用。
租客則可在合約期間免繳月租，一來減輕住房負擔，二來退租後能取回全部保證金，因此一度被韓國人視為兼具「住房」與「儲蓄」功能的雙贏模式，同時也免除了每月支付房屋租金的負擔。
二、全租房與月租房之比較
以下以一張表格呈現主要的全租房與月租房差異：
| 對比項目 | 全租房（전세） | 月租房（월세） |
|---|---|---|
| 付款方式 | 一次繳交高額保證金（約佔房屋價值 50～80%） | 需支付一定數額的保證金（比例通常較低），並按月支付月租費 |
| 租期長度 | 多為 2 年（可議定，但通常至少 2 年） | 1～2 年較常見，亦可依照合約彈性設定 |
| 租期內費用 | 水電瓦斯等日常開銷，不需額外繳交房租 | 須定期繳納房租金額、水電瓦斯等 |
| 保證金退還 | 合約到期後，房東需將保證金「全數」歸還給租客 | 退租後，房東一般會退回押金，但月租金部分不會返還 |
| 資金運用 | 租客付出大筆押金，房東得以無息運用這筆資金 | 房東主要依照月租獲利，保證金較低、但押金比例仍比部分國家高 |
| 風險 | 房東若投資失利或資金斷鏈，租客可能無法如期拿回保證金；市況不佳時，難以找到下手房客 | 承擔每月租金上漲風險，若無力負擔可造成居住不穩定性 |
| 適合人群 | 有一定積蓄，且預計在短期內不買房，但想節省每月租金支出 | 資金不足以支付高額保證金，或僅暫時租住較短期 |
| 主要考量 | 短期資金壓力大，但長期無租金支出；取得保證金安全相關保險與法律保障是重要環節 | 每月租金成為持續性負擔，但初始資金需求較低 |
三、全租房在韓國的演變與政策衝擊
1. 文在寅政府「房屋租賃三法」
為了打擊炒房並保障租客權益，文在寅政府於任內陸續推出超過 20 項房地產政策。當中引起最大爭議的是 2020 年推出的「房屋租賃三法」：
- 租約延長權：租客在合約到期時，有權再次延長兩年，除非房東或其親屬要自住，否則不得拒絕。
- 租金調漲上限：若房東要調漲租金，幅度不得超過上一次租金的 5%。
- 租金申報制度：全租與月租的租賃合同，需進行申報與備案，並降全租轉月租時的轉換率上限，從 4% 降至 2.5%。
雖然原意是保護租客、限制房東過度漲租，但部分房東為了避免日後受限，事先大幅調漲保證金或轉為月租，導致全租房市場迅速萎縮，保證金與房價反而持續上漲。
2. 尹錫悅政府「租賃市場穩定方案」
尹錫悅上任後，面對房價高漲、全租房逐漸消失與租客困境，率先提出了「租賃市場穩定方案」，內容包括：
- 擴大市場供給：透過增加住宅用地與興建公寓，以抑制房價漲勢。
- 獎勵房東：新簽或續簽合約時，若租金漲幅不超過 5%，房東賣房時可免除實際居住滿兩年的限制等條件。
- 強化承租人支援制度：協助租客取得更多優惠貸款利率或其他保護措施，避免保證金過度飆漲。
這些補強措施，主要在修正前朝「房屋租賃三法」造成的租金與房價暴漲問題，並嘗試讓全租房重新回歸市場。
四、全租房的風險與政府保障機制
1. 投資失利與保證金糾紛
由於全租房押金金額極高，若房東將錢投入高風險投資，或遭遇金融、經濟波動而無法如期返還保證金，就會造成租客財務與居住權的巨大危機。近年房價開始下跌、借貸利率飆升，也讓房東難以找到下一手房客承接原本的押金，資金鏈斷裂的事件頻傳。
2. 房東惡意詐騙、房產王亂象
部份擁有大量房產的投機客，又被稱作「房產王」，常利用收來的保證金重複投資或瘋狂加槓桿買房。一旦市場轉向或資金周轉不靈，房東跑路或無力還款時，會出現集體「拿不到押金」的慘況。韓國近年來甚至出現房東突然去世、名下數百戶房產留給繼承人棄繼，導致租客保證金只能透過法拍流程艱難討回的案例。
3. 法律保護與保險機制
為減少租客的風險，韓國設有：
- 租賃權登記命令：當房東無法如期退還保證金時，租客可申請登記命令，並擁有優先受償權。若房屋被拍賣，拍賣所得優先用以償還租客的押金。
- 住宅都市保證公社（HUG）：租客與房東皆可投保，若房東違約不還押金，HUG 會先代墊保證金給租客，然後再向房東追償。但也有房東僅為部份房產投保，或房東去世、惡意逃避，造成理賠執行的困難。
五、全租房市場的現狀與未來
月租交易量首度超越全租
韓國房價與利率同時高漲，使許多租客難以負擔高保證金，也令房東對大額押金的周轉風險更為謹慎。2023 年以來，首爾的月租交易量逐漸增加，甚至首度超過全租交易量，顯示全租房可能持續萎縮。
政府介入與未來挑戰
不少韓國民眾呼籲政府以更積極的方式介入，例如：
- 提高保險覆蓋率，讓每筆全租合約強制投保。
- 營造更安全的借貸與租屋市場環境。
- 檢討是否需要對惡意房東與不動產詐騙祭出更嚴厲的法律懲處。
但也有人認為大幅削弱或廢除全租房制度恐將帶來其他影響，如房屋市場流動性不足、租金整體上漲等。要如何在保護租客和維護市場自由之間取得平衡，成為韓國政府接下來的重要課題。
對於初次考慮全租房的租客而言，除了需要具備一定積蓄及財力外，還應善用法律與保險保障，確保合約內容透明與安全。不同的房型選擇也使得全租房成為靈活的租屋方案，讓不少租客即便有足夠經濟能力支付買房銀行貸款，仍選擇此種模式以節省長期租金支出。
常見問題（FAQ）
為什麼有能力繳 50～80% 房價押金卻不直接買房？
一方面，韓國人往往需要頻繁搬遷，買房後再賣房流程複雜且費用不低；另一方面，利用全租房，可以在合約到期時把押金全數取回，保留現金彈性。同時，若銀行利率合適，全租房貸款利息總支出可能仍低於買房後的房貸壓力。
遇到房東無法退還保證金怎麼辦？
可透過向地方法院申請「租賃權登記命令」，取得優先受償權。若房子被拍賣，理論上拍賣所得款項將先償還租客的保證金。另外，若投保了住宅都市保證公社（HUG），也能由保險機構先行賠付。
全租房與月租房的主要差異是什麼？
全租房需一次繳大筆保證金，合約期間通常免繳租金；月租房則保證金較低，但要每月付租金。全租房的優點是不用定期付租金、退租時押金可全數歸還；缺點在於風險集中於合約到期能否順利拿回押金。
全租房詐騙為何頻頻發生？
由於全租押金動輒上千萬至上億韓元，這筆資金非常巨大。部分不肖房東或「房產王」利用漏洞，大量吸收保證金後投資失利或惡意侵佔；也可能重複承租他人房屋再假扮房東轉租，令承租人難以辨別房屋實際所有權。
我該如何避免成為全租房受害者？
- 第一步：確認房屋權利狀況，通過房地產仲介查明房東是否為真正所有權人；
- 第二步：建議簽約同時申請「租賃權登記」或至少保管好確實的合約文件；
- 第三步：諮詢是否能加入 HUG 或其他保證金保險；
- 最後：務必核查房東是否負債累累或其名下房產是否已被法院查封、即將拍賣。
總結
全租房在韓國之所以能歷經數十年而經久不衰，主要是因其結合了房東的「融資需求」與租客的「免繳月租」雙重優勢。然而，伴隨房價劇烈波動與高槓桿運作風險的提升，近年全租房逐漸衍生出保證金糾紛、詐欺案等社會問題。韓國政府雖祭出多項打房與租客保護措施，但如何真正杜絕惡性詐騙、同時維持房地產市場的流動性與穩定，依然是未來的重大挑戰。
對於初次考慮全租房的租客而言，善用法律與保險保障、確保合約內容透明與安全，是最大前提。隨著月租房交易量的增加與民眾需求的改變，是否會出現新的租屋模式或金融機制，讓韓國租賃市場走向更加穩定，是外界所共同關注的焦點。無論如何，全租房這項韓國獨特的租賃文化，將持續在房地產市場裡扮演舉足輕重的角色，也反映了韓國社會在快速變遷與政策調整中的多層面影響。
