仲介費怎麼算？深入解析 6% 上限與買賣雙方抽成秘辛

在臺灣的房地產交易中，經常會出現買賣雙方以及房仲「三方博弈」的場景。對於想要賣房或買房的人來說，「仲介費」的計算往往是一道難題。依照法律規定，不動產仲介經紀業的房屋仲介（以下簡稱房仲）向買賣雙方收取的仲介服務費，合計不得超過房屋實際成交價的 6%。但在實務上，常見的仲介費率為「買方 1%～2%，賣方 3%～4%」，也因此衍生了許多針對「仲介費到底怎麼算」「可不可以談」「房仲費用值不值得」的討論。

本篇文章將透過詳細的解析與表格比較，為你完整說明與仲介費相關的各項資訊，包含買賣雙方與房仲之間的利害關係、仲介費率的決定原則、議價技巧、以及買賣房屋時應該注意的事項等，讓你更輕鬆地掌握交易細節、避免損失。

一、仲介費是什麼？

1.1 房仲的角色與服務範疇

溝通橋樑
房仲是被夾在買方與賣方之間的重要角色，他們同時要協助買方「用合理或較便宜的價格」購入房子，又要幫賣方賣房子「取得好價格」，看似矛盾，卻也缺一不可。
資訊收集與專業建議
房仲需要進行市場分析、過濾物件、安排帶看、協助議價、撰寫合約以及提供稅費、貸款、產權瑕疵等相關資訊。
流程與法律
從開價、帶看、議價到辦理過戶、信託、貸款及房屋交割，房仲扮演的角色是顧問、引導者，也是交易安全的重要把關者。

1.2 房仲的利害關係

與賣方的關係
賣家可自行賣房，也可委託房仲。一旦委託仲介，若約定「一般委託」的情況下，賣方可找多家房仲賣房，看哪一家先帶到買主、達成成交；若簽訂「專任委託」，則僅能給特定房仲處理，但好處是房仲通常會投入更多資源推案。無論是一般或專任，賣方若透過房仲成交，理應支付一筆仲介費。
與買方的關係
買家可自行找房、看廣告、向屋主詢問，或透過不動產經紀人幫忙配對物件。只要最終確定透過仲介完成交易，買方也須支付一筆仲介費，作為買房費用抽成。
房仲的收入來源
因仲介費的高低取決於「最終的成交價格 × 約定的％數」，對房仲來說，成交價越高，抽成越多；但同時買方也會希望壓低價格取得更佳的購買條件。保障各自權益，如何在雙方之間取得平衡，成為房仲專業的體現。

二、仲介費的法規與實務行情

2.1 法規：最高不得超過成交總價的 6%

根據《內政部不動產仲介經紀業報酬計收標準規定》的法規規定：

不動產經紀業向買賣雙方收取報酬之總額合計，不得超過不動產實際成交價金的 6%，這是依據規則收費標準訂定的上限。
該 6% 為法律規定的 最高上限，並非強制要收到 6%。在此範圍內，各家房仲可自由訂定收費標準。
若有特殊情形，例如房屋交易總價極高或需要特殊服務（拍賣、整理產權、協助整理屋況等），雙方可再進一步協商收費方式，但仍不得逾越 6% 之規定。

2.2 實務行情：買方付 1%～2%，賣方付 3%～4%

普遍現象
以房仲業普遍的做法而言，經常看到的收費結構為「買方 1%～2%，賣方 3%～4%」，兩者相加不得超過 6%。
地域差異
在北部地區（尤其是雙北市），因房價通常較高，為了促成交易成功，部分房仲會調降費用，如買方 1%，賣方 2～3%，或在費用尾數再做微調。反之，在房價偏低或房市競爭度較低的區域，仲介費用通常收得較為接近法定上限。
淡旺季差別
房地產淡季（如農曆春節、農曆鬼月）或月底、季底，房仲面臨業績壓力，往往在收費上更具彈性。

三、房仲抽成怎麼計算？一個例子看懂

以下以購屋總價1,000 萬元的房屋為例，示範「成交後仲介費如何計算」：

角色	收費％	計算方式	金額
賣方	4%	1,000 萬 × 4%	40 萬元
買方	2%	1,000 萬 × 2%	20 萬元
合計	6%	1,000 萬 × (4% + 2%)	60 萬元

房仲偏向誰？

由上表可知，賣方必須支付較高的佣金，因此在某些情況下，房仲也可能較傾向維持「較高的成交價」來保證自己的佣金收入；但若買方開價稍低，卻在屋主的底線之內，房仲也可能因為想促成交易、獲得佣金（而不是 0），同時願意幫買方進行議價。

四、仲介費的價值：不只是「跑腿」而已

4.1 仲介服務到底包含什麼？

協助物件過濾與配對
房仲每天面對大量不同區域、屋齡、格局的物件，能更快速篩選符合買方需求的房子。若是賣方，只需委託仲介，便不必花大量時間自己刊登廣告、接看屋電話、帶看等繁瑣程序。
產權檢查與相關文件辦理
確認土地、建物登記狀況、是否增建、凶宅、海砂屋、查封抵押等，一旦有誤，房仲須負擔法律責任。買方若自行交易，若忽略了這些關鍵，事後可能得承擔更高的風險。
協助資金流與履約保證
配合代書、銀行或履約保證機構，幫忙協助買賣雙方的款項交付、信託機制及房貸審核，降低資金安全疑慮。
售後疑難處理
交屋後如發現房屋漏水、屋內設備毀損等問題，通常房仲會協助雙方協調，盡量促使問題圓滿解決。另有部分房仲會提醒買賣雙方注意，因房屋買賣後可能產生的管理費變化等問題。

4.2 為什麼仲介費不是幾萬元紅包就能打發？

交易風險與責任
若仲介未盡揭露瑕疵或提供不實資訊，可能得面臨消費爭議或法律訴訟，這是仲介必須承擔的高風險。
大數據與行銷成本
不動產經紀業者通常須支付網站平台維護費、廣告成本、人員訓練等，也要建立內部房源系統、累積顧客名單。這些成本最終反映在收費上。
專業與時間投入
成交一件不動產往往需花費數月甚至更久的時間，高度依賴人脈、經驗與談判能力。期間若未成交，這樣的話仲介便「白忙一場」，沒有任何收入。

五、買賣雙方還有哪些常見費用？

下表列出在不動產交易時，買賣雙方有可能共同或各自需負擔的費用，提供參考。

費用種類	一般行情	買賣雙方分配方式
仲介費	成交總價 × 6%（上限）	賣方 3～4%，買方 1～2%（合計不得逾 6%）
代書費	約 1 ～ 2 萬元不等	一般情況下 50%:50%；有時由買方全付
履約保證費	成交總價 × 0.0004 ～ 0.0006	通常買方與賣方各付一半
印花稅	買賣契約金額 × 0.1%	一般由買方負擔
契稅	房屋評定價格 × 1.0%（常見）	一般由買方負擔
土地增值稅	依擁有年限及漲幅率計算	賣方負擔
房地合一稅	依持有年限與財政部稅率計算	賣方負擔

注意： 印花稅、契稅、土地增值稅、房屋稅等，因個案情形與政府政策不同，各地稅率或核定標準存在差異，實際以主管機關為準。

六、仲介費可以談嗎？四大技巧供你參考

6.1 以「不理想的成交價」為由

若最終成交價低於期望，舉例原先希望賣 1,500 萬結果僅賣 1,400 萬，賣方等同少了 100 萬。此時，賣方可要求房仲在仲介費率上做讓步，例如由 4% 降為 3%，讓利給賣方彌補部分差額。

6.2 用「實際支付價」做差別定價

在簽委託前，便可和仲介約定：

若成交高於 XXXX 萬元，仲介費依原定比例收。
若低於 XXXX 萬元，則仲介費就要做調降。

如此促使房仲更加積極談出更理想的價格。

6.3 選擇淡季或月底談仲介費

當房市淡季或業績目標壓力逼近時，房仲往往比較願意在仲介費方面有所讓步；因此買家或賣家可把握此時機，適度議價。

6.4 透過親朋好友或既有關係房仲談

若房仲與你本身熟識或有長期合作關係，為了維持人情或建立口碑，通常較願意在費率上做出調整。但要謹慎評估是否真的具備專業能力，而不僅是「基於交情」委託。

七、找房仲需要注意什麼？

7.1 避免過度依賴仲介提供的資料

不良仲介可能篩選、修改或刪除對買方不利的資訊。例如刻意淡化某些低價實價登錄案例，或用特定時段的交通時間來誤導買方房屋所在地的交通便利性。建議多利用內政部實價登錄系統、周邊實勘或親友經驗，多方參考。

7.2 合約條款要白紙黑字寫清楚

口頭保證不具法律效力，尤其涉及貸款成數、漏水保固、凶宅疑慮等，必須在買賣契約、委託契約裡明確載明，以免事後糾紛。

7.3 出價、議價要有策略

不要一次到位
出價太快、太高，讓對方輕易知道底線，反而不利。
多掌握屋主心理
若了解屋主真的急售，買家有更大談價空間；若屋主房齡輕、屋況佳，且手上不缺錢，可能更不願降價。
不要過度犧牲仲介
若仲介服務良好，只是一味砍仲介費，可能造成最後交易不成或衍生後續服務不完善。

7.4 保護個人隱私

若你是賣方，建議可向地政機關申請「地址隱匿」，減少其他不相干的仲介或投機人士聯絡上你。本來就有「仲介勿擾」需求者，更可以在廣告中明確表示。

7.5 觀察房仲業者的專業度

看成交案例：了解該房仲以往的成交量、成功處理過的案例多寡。
看溝通能力：房仲是否能清晰解說交易流程，主動提出市場分析與建議。
看回報方式：帶看後是否主動回報看屋者反饋、屋況問題，並提出行銷策略或價格建議。

常見問題 (FAQ)

Q1：是否可以「0 元」仲介費？

理論上，買賣雙方均可與仲介協商任何數字，包含免收，但不常見。因仲介收入主要依賴抽成，若確定成交後卻無收入，房仲多半不會積極推案，也可能在交易文件或產權調查上敷衍。既然房仲對交易安全有把關作用，建議仍要給予合理的服務費。

Q2：同一間房子，有時看某些廣告寫「免仲介費」？

部分情形為房仲只收一方的仲介費，或是新建案的代銷公司以「免收買方費用」作為宣傳，但實際上很可能向建商或賣方收取更高佣金。建議了解背後的收費結構。

Q3：已和親友房仲簽了委託，但銷售情況不理想，可以委託其他房仲嗎？

若你簽的是「一般委託」，理論上可以委託多家。若簽的是「專任委託」，合約期內只能委託該房仲，違反時需留意是否有約定違約金。若賣得不順利，應與仲介討論調價或調整行銷策略，必要時等合約到期後另尋業者。

Q4：找多家房仲來賣，是否比較容易賣掉？

多家房仲同時在賣，看似能增加曝光度，但也可能造成定價與資訊混亂，導致買家覺得「怎麼不同仲介都報不一樣的價，屋主是不是急賣？」反而不利議價。另外，若沒有固定一位負責出面協調，容易錯失買方，或在交易細節上出現延誤。

Q5：不動產履約保證與代書費是一樣的東西嗎？

不一樣。 履約保證主要是確保買方、賣方的資金安全，由第三方保管或信託代收尾款；代書費則是支付地政士或代書在處理產權過戶、契稅申報、貸款書類等費用。兩者費用性質不同，但實務上可能同時出現。

總結

仲介費一直是買賣房屋過程中最具爭議的話題之一。根據法規，不動產仲介業向買賣雙方收取的服務費用總和不得逾成交價的 6%，市場上也大多以「賣方 3～4%，買方 1～2%」為常態。即使如此，實際操作時還是存有彈性，可透過談判、時機選擇、差別訂價等方式，取得更合理的費用分擔。

然而，仲介費並非只是「跑腿」錢而已，當中包含了仲介對交易安全、契約風險、屋況瑕疵等的高度把關，以及諸多隱形的溝通與協調成本。一旦因錯誤資訊或交易糾紛引發法律訴訟，雙方所付出的代價遠高於「省下的那一點仲介費」。

綜合而言，在不動產交易這個動輒數百萬、上千萬的高額投資領域，透過合法、合宜、專業的房仲協助，不僅能減少買賣雙方的溝通成本，也能有效降低風險。最關鍵的是，買賣雙方若能事先了解市場行情、仲介費計算規則以及交易流程，就能在協商過程中更游刃有餘，也能把控好「該談的價錢該怎麼談」，以順利完成交易、安心入住或脫手。

在這之後，無論你是買房自住、置產投資，還是賣房換屋，都建議先做好「仲介費」與相關費用的預算規劃，並透過多方查證及專業諮詢，讓整個交易過程更加順利、安全與透明。祝福各位都能在不動產交易中得到最佳的結果！