台灣位處板塊交界、地震頻繁，加上都市化密集造成的火災、漏水、竊盜等人為風險，讓「房子買了就該投保」已經從觀念變成常識。根據住宅地震保險基金統計，地震基本險的年保費維持在 1,350 元、保額 150 萬元，卻仍有超過六成屋主未投保；若遇到全倒或半倒災情，龐大的修繕費用只能自掏腰包，風險極高。
本文為準備投保的客戶整合最新產險官網與銀行房貸實務資訊，系統化說明房屋保險種類有哪些，以及費率、理賠與投保策略；另以兩張重點表格比較不同方案，並在結尾附上常見問答，協助屋主、房貸族、租客快速找到最適合的保障組合。
一、房屋保險三大基礎概念
| 類別 | 核心特色 | 必備族群 | 續保週期 |
|---|---|---|---|
| 住宅火災險（火險） | 保障火災、閃電、爆炸、煙燻、竊盜等造成的建築及建築物內動產損失 | 所有有屋族、房貸族 | 一年一約 |
| 住宅地震基本保險（基本險） | 政策性保單，保費全國單一 1,350 元 / 保額 150 萬元；須「全倒或半倒」才理賠 | 房貸族（銀行強制）、高風險區屋主 | 一年一約 |
| 居家綜合險（居綜險） | 在住宅火災及地震基本保險基礎上，擴大至竊盜、颱洪、第三人責任、家事代勞、房屋跌價、機車火災等 | 想要一次搞定「人、屋、責任」全面保障的屋主 | 一年一約 |
順序觀念：房貸族保戶先補足「火險＋地震基本險」以符合銀行契約，再依房屋價值與自有資金決定是否加買居綜險或超額/輕損地震保險。
二、火險＋地震險熱門方案比較（S2/M2/L2）
以下以台北市 30 坪、鋼筋混凝土五層樓自用住宅為例（建物重置成本 249.9 萬元），節錄富邦產險線上試算結果整理：
| 保障項目 | S2 方案（房貸基礎款） | M2 方案（家庭升級款） | L2 方案（全方位款） |
|---|---|---|---|
| 家庭財物火災損害保險 | 249.9 萬 | 249.9 萬 | 249.9 萬 |
| 住宅地震基本保險（全損） | 150 萬 | 150 萬 | 150 萬 |
| 家庭日常生活責任保險 | — | 100 萬 | 100 萬 |
| 家庭災害費用補償 | — | 5 萬 | 5 萬 |
| 家庭財物被竊損失 | — | 2 萬 | 3 萬 |
| 家事代勞費用 | — | 1,000 元/日 | 1,000 元/日 |
| 房屋跌價＋清理費用 | — | — | 30 萬＋5 萬 |
| 年保費參考 | 1,900 元 | 2,953 元 | 3,225 元 |
解讀重點
- S2 僅滿足銀行對房貸的最低要求，適合「只求過件、不想加價」的首購族。
- M2 加入「第三人責任＋竊盜＋火災後費用」機能，保費漲幅合理，適合有幼兒或長輩同住的家庭。
- L2 才具備「房屋跌價（凶宅險）」及清理費用，對持有出租物件、短期轉售或心慌型屋主特別有吸引力。
補充：多數銀行接受屋主自行線上投保後，於對保或撥款前提交保單 PDF 正本即可，不必強制透過銀行代辦，可省下約 10–15% 通路加價。
三、保費怎麼算？以「重置成本」為核心
- 建築物本體造價
依區域 × 每坪造價 × 坪數
例：台北市 10 層華廈，每坪造價 104,900 元 × 30 坪 ＝ 314.7 萬。 - 裝潢總價
業界常用快速估算：每坪 1–5 萬 × 坪數（毛胚屋可填 0 元）。 - 動產保額
通常以「建築物保額 30%」計算，上限 80 萬；高值家電、名錶可加購至 200 萬。
公式：重置成本 ＝ 建築物 314.7 萬 ＋ 裝潢 100 萬 ＝ 414.7 萬。
火險保額上限即為此數；超額投保無法多拿保險理賠金，只會造成保費浪費。
四、理賠情境解析
| 意外事故 | 投保方案 | 給付要點 | 可獲理賠金額 | |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 電線走火，屋內動產全毀 | L2 | 火災損害保險 | 150 萬（修屋）＋ 30 萬（動產）＝ 180 萬 |
| 2 | 花盆墜落砸傷鄰居 | L2 | 家庭日常責任 | 醫療費 30 萬全額賠 |
| 3 | 火災後借住朋友家 10 天 | L2 | 災害費用補償 | 3 萬生活補助 |
| 4 | 竊盜失竊珠寶＋門鎖損壞 | L2 | 被竊損失 | 2.1 萬（含門鎖修復） |
| 5 | 浴室跌倒骨折，請看護 7 天 | L2 | 家事代勞費用 | 1,000 元 × 7 天 ＝ 7,000 元 |
觀察：大筆支出（重建、醫療）大多集中在「火災損害」與「第三人責任」保障。若家中長輩幼童多、或位處老舊社區，務必把這兩項的保額拉高。
五、升級方案：居家綜合保險（超值型 vs 保障型）
| 保障類別 | 超值型 | 保障型 |
|---|---|---|
| 建築物火災保額 | 341 萬 | 341 萬 |
| 動產竊盜 | 15 萬/事故 45 萬/年 |
30 萬/事故 90 萬/年 |
| 住宅地震基本險 | 150 萬 | 150 萬 |
| 訪客/第三人責任基本保險 | 100 萬/人 1,000 萬/事故 最高 2,000 萬 |
200 萬/人 2,000 萬/事故 最高 4,000 萬 |
| 家事代勞 | 1,000 元/日 | 3,000 元/日 |
| 事故房屋跌價補償 | — | 103 萬＋清理 10 萬 |
| 綠能升級（重建用綠建材） | 同 341 萬 | 同 341 萬 |
| 住宅颱風及洪水災害補償保險（直接因颱風或洪水事故所發生損失） | 詳如條款 | 詳如條款 |
| 住宅玻璃保險（突發意外事故所致之玻璃破裂損失）（有部分自負額） | 詳如條款 | 詳如條款 |
| 年保費 | 2,987 元 | 3,823 元 |
選擇建議
- 自住型電梯大樓：大多有社區消防用電與保全，可考慮超值型＋輕損地震險。
- 老公寓或透天厝：建材老舊、竊盜風險高，建議保障型＋擴大承保機車火災事故附加條款。
- Airbnb 房東：必加「訪客責任」＋「房屋跌價」；一旦房客意外死亡成凶宅，跌價補償可一次彌補損失。
六、線上火險地震險費率速查（2025/06 更新）
| 產險公司 | 火險保費 | 地震險保費 | 總額 | 備註 |
|---|---|---|---|---|
| 旺旺友聯 | 403 | 1,350 | 1,753 | 免費抽 300 元禮券 |
| 華南 | 459 | 1,350 | 1,809 | — |
| 台灣產物 | 483 | 1,350 | 1,833 | 含竊盜 15 萬 |
| 兆豐/泰安 | 491 | 1,350 | 1,841 | — |
| 新光 | 497 | 1,350 | 1,847 | — |
| 中信 | 500 | 1,350 | 1,850 | — |
| 第一 | 503 | 1,350 | 1,853 | 輸入代碼領 50 元券 |
試算條件：建物保額 323 萬元、無動產加購。
七、買「火險＋地震險」外，還需要哪些附加條款？
| 風險場景 | 推薦附加條款 | 理由 |
|---|---|---|
| 房客自殺成凶宅 | 特定事故房屋跌價險 | 市場價瞬跌 15–25%，一次給付補償最划算 |
| 社區公共管線老舊 | 水漬保險（管線漏水） | 漏水理賠常見，修復加賠鄰損 |
| 電動車、光電面板 | 綠能升級附加條款 | 災後可用「等價或更高」規格重建 |
| 寵物咬傷鄰居 | 住宅第三人責任 | 醫療、和解金一次吸收 |
常見問題（FAQ）
為什麼辦房貸一定要投保住宅火險＋地震險？
銀行以房屋為抵押；若全倒或燒毀，貸款人可能無力償還。保單理賠先給銀行，確保債權安全。
可以不透過銀行、改自己上網投保嗎？
可以。只要保額達標並在撥款前送交保單正本，銀行皆會接受。
貸款金額＝房屋火險保額嗎？
否。房屋火險保額以「重置成本」計算，土地價值不列入。
保單到期可以換別家產險嗎？
可以，住宅保險一律一年期；續保前先告知銀行客服即可。
租的腳踏車撞壞算不算第三人責任？
不算。當被保險人因保險標的物內或日常活動所引起之意外事故，致第三人受傷補償，或者第三人財物損害，皆可申請理賠作業。但租賃財物屬除外責任，無法理賠。
房客在屋內自殺，清理費用賠嗎？
若投保「清理費用」或房屋跌價附加條款，相關費用可理賠。
房屋跌價補償保險一定要先賣房才能申請？
不必。事故成立即視為跌價，保險公司按約定金額給付。
動產保障包含珠寶首飾嗎？
居綜險多數將珠寶列入「特定物品」；每件上限 1 萬，總額以保額為限。
動產保額可否提高？
可申請加購至 200 萬，但需依高價物品估價並接受核保。
投保後想換方案怎麼辦？
方案一經生效不得變更；若要升級只能退保重投，需注意保險期間空窗。
住宅火災保險承保範圍只包含建築物本身的損失嗎？
火險保障範圍還包含財物損失、裝潢修復費用、清除費用、水漬維修費用及臨時住宿費用等。
租客能投保屋主型火險嗎？
不行。屋主、要保人、被保險人須為同一人；租客可可投保專為承租人設計的住宅險方案，如國泰產險的「租事平安保險」。
地震基本險可以重複買兩張嗎？
不行，政策性保險不得重疊；可改買「超額地震險」或「擴大地震險」來拉高保額或放寬各種險理賠門檻。
總結
用 4 步驟打造專屬房屋防護網
- 確認房貸條件：銀行通常要求「火險保額 ≥ 抵押權值 60%」，並附地震基本險。
- 計算重置成本：使用產險公會造價表＋裝潢估算，確定足額投保。
- 比較線上報價：多數產險直接網投 5 分鐘完成，可省 10% 通路成本。
- 補強附加條款：依居住型態選擇竊盜、責任、水漬、房屋跌價、家事代勞等，加總仍遠低於一次事故損失。
掌握以上原則，無論你是首購族、換屋族，還是想透過租賃創造現金流的包租公，都能以最合理保費換取最大的心安。
房子是多數人一生最大的資產，也是日常生活的安全堡壘。把握 足額、定期、對症 三原則，你就能用最低保費撐起最高防護，讓地震、火災、竊盜都不再是財務噩夢，而只是人生旅程中的小插曲。
