在台灣，房屋出租已成為許多人重要的收入來源，但伴隨而來的租賃所得稅卻常讓房東們感到困擾。不論您是資深包租公、包租婆，或是剛踏入租屋市場的新手房東，都必須了解租賃所得稅的相關規定，才能正確申報、合法節稅，避免不必要的罰款。本文將深入淺出地介紹租賃所得稅的各個面向，從基本概念、計算方式、申報流程到特殊情況與常見問題，提供您全方位的租稅知識。
租賃所得稅概論
在台灣，將房屋或土地出租所獲得的收益，無論是每月固定的租金，或是簽約時的一次性權利金，都屬於《所得稅法》第14條第1項規範的「租賃所得」。這些租賃所得都必須併入個人的綜合所得稅中申報，並適用累進稅率。
什麼是租賃所得稅？
租賃所得稅，簡單來說，就是針對租賃所得所課徵的稅賦，屬於綜合所得稅（綜所稅）的一部分。也就是說，房東除了租賃收入外，若還有薪資、利息等其他所得，都要一併計算，適用綜合所得稅的累進稅率。
租賃所得的範圍有多廣？還包括權利金
租賃所得不僅僅是每個月收到的房租而已，還包括因出租財產（如房屋、土地、機器設備等）所取得的權利金、押金利息收入等。若租賃契約中約定由房東負擔的管理費、修繕費或擴建費用，也應計入租賃所得。
誰是租賃所得稅的納稅義務人？
租賃所得稅的納稅義務人是出租人，也就是房東。即使租賃契約中約定由房客（租客）負擔租賃所得稅，這在法律上是無效的，房東仍有申報及繳納租賃所得稅的義務。
租賃所得稅的計算與申報
租賃所得稅並非直接以租金收入計算，而是以租金收入扣除必要費用後的餘額為所得額，再依據綜合所得稅的累進稅率計算。房東可選擇列舉扣除必要費用，或直接採用財政部規定的費用標準來減除。
特殊情況與優惠
若房東將房屋出租給符合規定的公益出租人、包租代管業者，或符合社會住宅出租條件，可享有租稅優惠，甚至全額免稅。此外，若租金收入超過2萬元，房客應為房東扣繳10%的租賃所得稅款。
租賃所得稅與綜合所得稅的關係
租賃所得稅是綜合所得稅的一部分，因此房東的租賃所得會與其他所得合併計算，適用相同的稅率級距。
注意事項
- 若出租的房屋位於中華民國境內，且租賃雙方均為中華民國境內居住的個人或營利事業，則適用租賃所得稅。
- 房東應於每年5月1日至5月31日，向稽徵機關辦理綜合所得稅結算申報，並繳納稅款。
- 若有租賃所得稅相關問題，可撥打財政部免費服務電話1999，或向各地區國稅局洽詢。
了解租賃所得稅的相關規定，並依法進行稅務申報，不僅能避免因不了解法規而遭受罰款，也能合法節省稅務支出，確保自身權益。
租賃所得稅計算與申報：房東必知的稅務實務
了解租賃所得稅的計算與申報方式，是每位房東的必修課。透過正確的計算和申報，不僅能避免不必要的罰款，也能合法節省稅務支出。
如何計算租賃所得？
租賃所得並非單純的房屋租金收入，而是租金收入扣除必要損耗及費用後的餘額。
- 租金收入： 包括每月收取的現金租金、押金產生的利息、以及其他因租賃關係而取得的收入（如管理費、修繕費等）。
- 必要損耗及費用： 這是指為了維持租賃財產（如房子）出租狀態所必需的支出，例如房屋折舊、修繕費用、地價稅、房屋稅、財產保險費等。
房東可選擇列舉扣除或採用標準扣除額的方式來計算必要損耗及費用。若選擇列舉扣除，需提供相關單據證明；若採用標準扣除額，則可直接扣除租金收入的43%。
租賃所得稅率是多少？
租賃所得稅是綜合所得稅的一部分，因此適用綜合所得稅的累進稅率。目前稅率級距為5%至40%，根據個人全年綜合所得淨額而有所不同。
租賃所得稅的免稅額規定
2023年起，租賃所得的免稅額為每年4萬元。若租賃所得未超過免稅額，則無需繳納租賃所得稅。
申報方式及期限
申報租賃所得稅的方式有兩種：
- 網路申報： 最便捷的方式，可透過財政部電子申報繳稅服務網站進行申報。
- 書面申報： 填寫綜合所得稅申報書，並檢附相關文件，於每年5月1日至5月31日內，向戶籍所在地國稅局申報。
租賃所得稅試算工具
財政部提供了綜合所得稅試算服務，納稅義務人（房東）可透過此工具，輸入租賃所得、必要損耗及費用等資訊，即可試算出應納稅額。此外，市面上也有許多租賃所得稅試算軟體或APP，可供房東們多加利用。
注意事項
- 若有出租房屋給符合規定的公益出租人、包租代管業者，或符合社會住宅出租條件，可享有租稅優惠。
- 若租金收入超過2萬元，承租人（如公司行號承租營業場所）應為房東扣繳10%的租賃所得稅款。
- 若未依規定申報或申報不實，將會被該局處以罰鍰。
- 若租賃契約中對租金或稅賦有特殊約定條件，應留意是否符合稅法規定，必要時可向國稅局諮詢。
掌握租賃所得稅的計算與申報方式，是房東應盡的義務。透過正確申報，不僅能維護自身權益，也有助於建立健全的租賃市場。
租賃所得稅特殊情況與常見問題：房東疑難雜症全解析
除了基本的計算與申報，租賃所得稅還涉及許多特殊情況和常見問題，讓不少房東感到困惑。以下我們將一一解析，助您釐清疑慮。
租賃所得稅與二代健保，要看必要損耗及費用
二代健保補充保費的計算是以各類所得的收入總額為基礎。若您的租金所得扣除必要損耗及費用後，全年合計超過新臺幣5萬元，則超過的部分就需要繳納2.11%的補充保費。
租賃所得稅是否由房客負擔？
雖然租賃契約中可能約定由房客負擔租賃所得稅，但根據《所得稅法》，租賃所得稅的納稅義務人是房東，房客並無繳納義務。即使有約定，該約定在法律上也無效。
租金收入低於2萬是否需要報稅？
若您的租金收入扣除必要損耗及費用後，全年合計未超過新臺幣4萬元，則可免繳租賃所得稅。但即使未達免稅門檻，仍建議您在申報綜合所得稅時一併申報租金所得，以免日後被國稅局查獲而遭受罰鍰。
租賃所得稅退稅規定
在特定情況下，您可以申請租賃所得稅退稅：
- 公益出租人： 若您將房屋出租給符合規定的公益出租人，並遵守相關規定，可享有租稅優惠，甚至全額免稅。
- 社會住宅： 若您的房屋符合社會住宅的條件，並依法出租，也可享有租稅優惠。
- 其他情況： 若因計算錯誤或其他原因多繳了租賃所得稅，也可申請退稅。
扣繳制度
若每月租金收入超過新臺幣2萬元，房客應為房東扣繳10%的租賃所得稅款，並於次月10日前繳納給國稅局。房東在申報所得稅時，可將已扣繳的稅款抵減應納稅額。
常見問題與解答
- Q： 若房屋同時供自住及出租使用，如何計算租賃所得？
- A： 您可以按實際出租面積占房屋總面積的比例來分攤租金收入及必要損耗費用，再計算租賃所得。
- Q： 若房屋在年度中才開始出租，如何申報租賃所得？
- A： 您只需申報實際出租期間的租金所得即可。
- Q： 若有租賃所得稅相關問題，可以向誰諮詢？
- A： 您可以撥打財政部免費服務電話1999，或向各地國稅局洽詢。
租賃所得稅的性質與優惠稅率
租賃所得稅是綜合所得稅的一部分，屬於個人所得稅的範疇。不過，為了鼓勵房東參與政府的租金補貼政策，或提供社會住宅，政府也提供了一些租稅優惠，例如較低的稅率或免稅額。這些優惠措施的具體內容，可參考相關法規或向國稅局諮詢。
透過以上的說明，希望能夠幫助您更了解租賃所得稅的特殊情況與常見問題。若您還有其他疑問，建議您向專業人士諮詢，以確保您的權益。
租賃所得稅相關法規與資源：房東權益的堅實後盾
租賃所得稅的相關規範散見於多部法規中，了解這些法規並善用政府資源，能幫助個人房東更有效地維護自身權益，避免因不熟悉法規而需補稅的情況發生。
主要相關法規
- 所得稅法： 租賃所得稅的核心法源，規範了租賃所得的定義、計算方式（包含租金金額的認定）、稅率、申報方式等。
- 租賃住宅市場發展及管理條例： 規範租賃住宅市場的秩序，其中部分條文涉及租賃所得稅的優惠措施，如公益出租人、社會住宅等，房東可多加留意。
- 住宅法： 旨在保障國民居住權益，其中部分條文與租賃住宅市場發展及管理條例相關，亦涉及租賃所得稅的優惠規定。
- 財政部發布的解釋令、函釋： 對租賃所得稅相關法規進行更詳細的解釋，可作為實務操作的參考。
政府資源
- 財政部賦稅署： 提供租賃所得稅相關資訊、法規查詢、申報教學、試算工具等，是房東了解租賃所得稅的重要管道。
- 各地區國稅局： 提供租賃所得稅諮詢服務、申報協助等，可就近洽詢。
- 財政部1999服務專線： 提供稅務諮詢服務，可撥打電話詢問租賃所得稅相關問題。
額外資源
- 民間租屋服務平台： 部分平台提供租賃稅相關資訊，或與專業人士合作提供諮詢服務。
- 會計師事務所： 可提供租賃所得稅申報、稅務規劃等專業服務，協助房東處理較複雜的稅務問題。
注意事項
- 相關法規可能隨時修訂，請務必留意最新資訊，以免因法規變動而影響自身權益。
- 在進行稅務規劃或申報時，若遇到不確定的問題，建議諮詢專業人士，以確保符合法規並獲得最佳的稅務效益。
透過了解相關法規與善用政府資源，房東們能更輕鬆地掌握租賃所得稅的相關規定，確保自身權益不受損害。同時，這也能促進租賃市場的健全發展，創造房東與房客雙贏的局面。
總結
租賃所得稅是綜合所得稅的一部分，房東們除了租金收入外，還需考慮必要損耗及費用的扣除，以及是否適用免稅額或租稅優惠。正確計算租賃所得並依法申報，不僅是房東應盡的義務，也是保障自身權益的重要步驟。如有任何疑問，可善用政府提供的資源或諮詢專業人士，以確保您的稅務處理正確無誤。
參考來源
- 1508 租賃所得和權利金所得如何辦理扣繳？-財政部稅務入口網 (nat.gov.tw)
- 租賃所得-財政部臺北國稅局 (ntbt.gov.tw)
- 1133 適用住宅法之租賃所得，如何課徵所得稅？-財政部稅務入口網 (nat.gov.tw)
