400萬免稅額一生一次：房地合一稅大紅包的條件！

「400 萬免稅額」是台灣房地合一稅 2.0 中一項備受矚目的優惠，旨在減輕自住屋主的稅務負擔。簡單來說，當您符合特定條件出售自住房地時，交易所得的 400 萬元可以免納財產交易所得稅，超過的部分則適用優惠稅率。這項「一生一次」的 400 萬元免稅額，猶如政府送給屋主的大紅包，讓您在換屋或實現獲利時，能省下可觀的稅金。

何時能享有 400 萬免稅額？

根據高雄國稅局的說明，要適用 400 萬免稅額，必須同時符合以下三個條件：

持有並設籍滿六年： 您（或您的配偶及未成年子女）必須在該房屋設有戶籍，並持有且居住於該房屋連續滿 6 年。
未曾適用自住優惠： 您（以及您的配偶或其配偶未成年子女）在交易前 6 年內，未曾適用過其他自住房地租稅優惠。
非營業或出租使用： 交易前 6 年內，該房屋未曾出租、供營業或執行業務使用。也就是說，在您個人或其配偶及未成年子女於交易前 6 年內無出租供營業的情況下，才能適用自住房地。

400 萬免稅額 vs. 其他優惠稅率

除了 400 萬免稅額，房地合一稅 2.0 還提供其他優惠稅率，如持有超過兩年未逾五年的 20% 稅率，以及持有超過五年未逾十年的 15% 稅率。然而，這些優惠稅率都無法與 400 萬免稅額合併使用。也就是說，如果您符合 400 萬免稅額的條件，就無法再享有其他優惠稅率。

善用 400 萬免稅額，聰明節稅

400 萬免稅額是房地合一稅中相當優惠的規定，但由於「一生一次」的限制，建議您在規劃房地產交易時，仔細評估自身狀況，並諮詢專業人士，以確保能充分利用這項寶貴的節稅機會。

貼心提醒：

400 萬免稅額的相關規定可能隨時更新，建議您隨時關注財政部最新公告。
本文僅為資訊參考，不構成任何稅務建議，實際適用情況仍應以稅法規定為準。
若您的未成年子女辦竣戶籍登記，並符合其他條件，也有機會適用此優惠。
符合條件的房屋必須連續滿 6 年無出租供營業使用，才能適用 400 萬免稅額。

誰能拿到 400 萬免稅額？條件、限制一次看懂！

400 萬免稅額是房地合一稅的「自住優惠」大禮包，但並非人人有獎！想領取這份大紅包，您必須符合以下三個嚴格條件：

1. 設籍、持有並居住滿六年：

您本人、配偶或未成年子女，必須在出售的房屋設有子女戶籍，且持有並居住於該房屋連續滿六年。
注意！這裡的「連續」是指在戶籍登記期間，不能有遷出再遷入的情況。
若中途短暫出國、就學、服兵役等，只要符合「重購自用住宅退稅」規定，仍可視為連續居住。

2. 交易所得不超過 400 萬：課稅所得不超400萬元免稅

符合條件的房屋出售後，若您的「課稅所得」不超過 400 萬元，即可全額免稅。
超過的部分，則適用 10% 的優惠稅率。
課稅所得 = 實際成交價 – 原始取得成本 – 費用 – 土地漲價總數額

3. 六年內未享自住優惠、也未出租營業：

您本人、配偶及未成年子女在交易前六年內，不得適用過其他自住房地租稅優惠，例如重購退稅、一生一屋。
同時，該房屋在交易前六年內，不能有出租、供營業或執行業務使用的紀錄，即使是短期出租也不行。

夫妻、未成年子女也能適用？

夫妻： 只要夫妻一方與其配偶及未成年子女符合上述三個條件，即可享有 400 萬免稅額。但一生一次的額度是以「戶」為單位，夫妻須共同決定如何分配。
未成年子女： 若未成年子女與父母共同設籍在該房屋，且符合其他條件，也可一同適用免稅額。但要注意，年滿 18 歲即視為成年，無法再與父母合併計算。

「持有並居住」怎麼認定？

是否需連續居住？ 是的，原則上必須連續居住滿六年，但短期出國等特殊情況，只要符合「重購自用住宅退稅」規定，仍可視為連續居住。
是否可短期出租？ 不行，即使是短期出租也會被視為「供營業使用」，將無法適用 400 萬免稅額。
是否可設籍後再出租？ 不行，設籍後出租同樣會被視為「供營業使用」，無法適用免稅額。

提醒您：

400 萬免稅額的相關規定可能隨時更新，建議您在進行房地產交易前，務必諮詢專業人士，以確保自身權益。
本文僅為資訊參考，不構成任何稅務建議，實際適用情況仍應以稅法規定為準。

400 萬免稅額怎麼拿？申請流程、計算方式、注意事項全解析

取得 400 萬免稅額並非自動生效，您需要主動申報並提供相關證明文件。別擔心，以下將為您詳細說明申請流程、計算方式，並提醒您一些容易忽略的細節，確保您順利領取這筆節稅大紅包。

申請流程：簡單三步驟

填寫申報書：
- 在辦理房地合一稅申報時，使用「個人房屋土地交易所得稅申報書」，勾選「符合房地合一稅第 15 條第 1 項第 1 款規定」。
- 填寫「自住房屋、土地交易明細清單」，詳細列出交易房屋的資訊。
檢附證明文件：
- 戶籍謄本：證明您（或配偶及未成年子女）在該房屋設有戶籍，且持有滿六年。
- 買賣契約書：證明房屋交易的實際成交價。
- 原始取得成本證明文件：例如買入時的契約書、發票等，用於計算交易所得。
- 其他相關文件：如支付仲介費用的證明、契稅繳納證明等。
向國稅局申報：
- 將填妥的申報書、證明文件，在規定的申報期限內，以郵寄或親自送達至國稅局。
- 國稅局將審核您的資料，若符合條件，即可享有 400 萬免稅額。

計算方式：一分鐘搞懂

假設您出售一間房屋，實際成交價為 1,200 萬元，原始取得成本為 500 萬元，費用為 50 萬元，土地漲價總數額為 100 萬元。

計算課稅所得： 1,200 萬 – 500 萬 – 50 萬 – 100 萬 = 550 萬
扣除免稅額： 550 萬 – 400 萬 = 150 萬
適用優惠稅率： 150 萬 x 10% = 15 萬 (應納稅額)

注意事項：別讓小細節壞了大事

文件準備齊全： 務必備妥所有證明文件，若文件不齊全，可能無法順利申請免稅額。
注意申報期限： 房地合一稅申報期限為交易日次日起算 30 天內，逾期申報將受罰。
善用網路申報： 財政部提供「網路申報」服務，方便您線上完成申報程序。
諮詢專業人士： 若對申請流程或計算方式有疑問，建議諮詢專業會計師或稅務顧問。
未成年子女情況： 若未成年子女與您共同設籍，並符合其他規定，也可一同適用免稅額。

400 萬免稅額是難得的節稅機會，只要掌握申請流程、準備好相關文件，並留意細節，就能輕鬆享有這項優惠。別讓小失誤影響您的權益，現在就開始準備，為自己省下一筆可觀的稅金吧！

400 萬免稅額不是吃到飽！「一生一次」限制、夫妻分配、重購退稅眉角多

400 萬免稅額看似誘人，但別忘了它有「一生一次」的限制！這意味著，無論您個人或其配偶及未成年子女擁有多少符合條件的房產，一生中僅能使用一次這個免稅優惠。因此，在決定是否使用前，務必審慎評估，將這張珍貴的王牌用在最划算的時機。

夫妻如何聰明分配？

夫妻共同持有房產的情況下，400 萬免稅額該如何分配呢？這取決於你們的申報方式：

合併申報： 夫妻只能共同使用一次 400 萬免稅額，無法各自享有。
分別申報： 夫妻可各自享有一次 400 萬免稅額，但需分別符合條件。

因此，若夫妻名下有多筆房產，可考慮分開持有、分別出售，以最大化利用免稅額。但切記，若其中一方已用過免稅額，另一方即使符合條件也無法再使用。

重購退稅：免稅額能「復活」嗎？

若您在出售自住房屋後，有計畫重購自用住宅，或許還能透過「重購退稅」讓免稅額「復活」。根據規定，若您個人或其配偶及未成年子女在出售前一年至出售後兩年內重購自用住宅，且新購房屋價格高於出售房屋價格，即可申請退還已繳納的房地合一稅，相當於間接享有兩次免稅機會。

出租、營業是大忌！

400 萬免稅額僅適用於「自住」房地，若房屋曾用於出租、供營業或執行業務，即使符合其他條件，也無法享有免稅優惠。此外，即使您在取得免稅後才將房屋出租，國稅局仍有權追回已免除的稅額，並加計利息。

善用免稅額，聰明規劃房產交易

400 萬免稅額是房地合一稅中的一大利多，但「一生一次」的限制、夫妻分配、重購退稅等規定，都可能影響您是否能享有這項優惠。建議您在進行房產交易前，充分了解相關規定，並諮詢專業人士，以確保您的權益不受損害。

400 萬免稅額實戰：案例解析與常見問題 FAQ

理論是基礎，實戰見真章！以下透過實際案例與常見問題 FAQ，帶您深入了解 400 萬免稅額的應用，並提供專業見解，助您在房地產交易中做出最佳決策。

案例一：小資夫妻換屋省稅術

小明與小美結婚後，與其未成年子女共同持有並居住在一間小公寓已滿六年。隨著孩子出生，他們決定換購一間更大的房子。原本擔心房地合一稅會吃掉獲利，但聰明的小美想到了 400 萬免稅額。

他們將小公寓以 800 萬元出售，扣除原始取得成本、費用及土地漲價總數額後，課稅所得為 280 萬元。由於符合免稅條件，這 280 萬元全額免稅，讓他們省下不少稅金，順利換購心儀的新房。

案例二：繼承房產，免稅額也能用？

王先生繼承父親留下的房子，並在該房屋設籍居住超過六年。最近他想將房子出售，但不知道是否能適用 400 萬免稅額。

答案是肯定的！繼承取得的房產，只要符合持有、設籍、居住滿六年等條件，個人與其配偶及未成年子女同樣可以享有 400 萬免稅優惠。

常見問題 FAQ

Q1：若夫妻離婚，400 萬免稅額如何處理？

A1：若夫妻在離婚前已共同使用過 400 萬免稅額，則雙方在離婚後皆無法再使用。若尚未使用，則可由雙方協議決定如何分配，或由法院判決。

Q2：若房屋部分出租，是否還能適用免稅額？

A2：不行，只要房屋在持有期間有部分出租，即視為「供營業使用」，無法適用 400 萬免稅額。

Q3：若出售後未立即重購，是否還能享有重購退稅？

A3：可以，只要在出售前一年至出售後兩年內重購自用住宅，且新購房屋價格高於出售房屋價格，個人與其配偶及未成年子女即可申請重購退稅。

Q4：若出售房屋後再買回，是否還能適用免稅額？

A4：不行，400 萬免稅額一生僅能使用一次，即使將同一間房屋買回，也無法再次適用。

專家觀點：

房地產專家李先生表示：「400 萬免稅額是政府鼓勵自住的政策工具，但民眾在運用時，應充分了解相關規定，並妥善規劃交易時程，才能將效益最大化。」

400 萬免稅額雖是節稅利器，但並非萬能。建議您在進行房地產交易前，務必諮詢專業人士，針對您的個案進行評估，才能做出最明智的決策。

總結

400 萬免稅額是房地合一稅中的一大亮點，為符合條件的自住屋主提供了可觀的節稅空間。然而，要享有這項優惠並非易事，除了須符合嚴格的條件，還需留意「一生一次」的限制、夫妻分配、重購退稅等規定。因此，在進行房地產交易前，建議您務必諮詢專業人士，深入了解相關規定，並妥善規劃交易策略，才能將 400 萬免稅額的效益最大化。