房屋稅如何計算？公式詳解與案例分析

房屋稅是政府對房屋所有權人所課徵的財產稅，其計算方式與稅率會因房屋的使用情形、所在縣市等因素而有所不同。了解房屋稅相關知識，不僅能幫助您預估稅額，更能讓您在購屋、持有或出租房屋時，做出更明智的財務規劃。

房屋稅基礎知識：您不可不知的房產稅務

什麼是房屋稅？房屋稅大概多少？

房屋稅是針對房屋所有人課徵的財產稅，每年繳納一次。課稅對象為房屋，包括住宅、商業大樓、工廠、倉庫等，只要是附著於土地上的建築物，都在課稅範圍內。納稅義務人則為房屋所有人，若房屋為共有人，則由共有人共同負擔。

房屋稅大概多少？這取決於房屋評定現值、稅率以及是否符合減免條件。房屋評定現值是政府依據房屋構造、用途、樓層、地段、折舊率、折舊年數、街路等級調整率等因素計算出來的。稅率則依房屋使用情形而異，自住、非自住、其他人出租使用、營業用房屋各有不同稅率。

房屋稅與其他房地產相關稅賦有何區別？

• 契稅：在房屋買賣、贈與、交換時，由買方繳納一次性稅賦。
• 地價稅：針對土地所有權人所課徵，以土地公告現值為計算基礎。
• 土地增值稅：在土地交易時，針對土地漲價部分所課徵的稅賦。

房屋稅的種類與稅率

房屋稅稅率依房屋使用情形而異，主要分為以下幾類：

• 自住房屋：供本人、配偶及未成年子女全國合計1戶之住家用房屋供自住，且無出租或營業情形的房屋。稅率為1.2%。
• 非自住房屋：未供本人、配偶及未成年子女全國合計1戶之住家用房屋供自住，或有出租、營業情形的房屋。稅率介於1.5%至3.6%之間，持有戶數越多，稅率越高，級距數則依各地方政府規定。
• 出租房屋：供他人承租使用的房屋。稅率為1.5%。
• 營業用房屋：供營業使用的房屋，如商店、辦公室、工廠等。稅率為3%。
• 非住家非營業用房屋：如私人醫院、診所等。稅率為2%。

各縣市政府可依地方自治條例，在法定稅率範圍內調整房屋稅稅率。最新稅率資訊可至各縣市稅務局網站查詢。

房屋稅的計算基礎：房屋課稅現值

房屋課稅現值是政府評定房屋價值的依據，用於計算房屋稅、契稅等。計算方式主要考慮以下因素：

• 房屋構造：鋼筋混凝土、加強磚造、木造等不同構造的房屋，因造價不同，評定現值也有差異。
• 房屋用途：住宅、商業、工業等不同用途的房屋，因市場價值不同，評定現值也有所不同。
• 房屋樓層：樓層越高，評定現值越高。
• 房屋坐落地段：房屋所在的地段，影響其市場價值，進而影響評定現值。
• 房屋折舊：房屋會隨時間折舊，評定現值也會逐年遞減。

房屋稅以房屋課稅現值為基礎，乘以適用稅率計算。房屋課稅現值則是以房屋評定現值為基礎，按規定比例調整。

如何查詢房屋課稅現值？

您可以透過以下方式查詢房屋課稅現值：

• 地方稅務局網站：輸入房屋稅籍編號或地址即可查詢。
• 稅捐稽徵處：親自前往或電話查詢。

免徵房屋稅

下列房屋免徵房屋稅：

• 供人民團體等非營業營利為目的，且符合行政院規定標準之各種房屋及附屬設備。
• 供政府機關、公私立學校或公立醫院、診所使用之房屋。
• 供宗教寺廟、教堂使用之房屋。

房屋稅單

房屋稅單通常於每年4月寄發，載明房屋稅籍編號、房屋坐落地址、房屋評定現值、課稅現值、稅率、應納稅額、繳納期限等資訊。納稅義務人應於繳納期限內繳納房屋稅，逾期繳納將加徵滯納金。

了解房屋稅基礎知識，有助於您掌握房屋稅的計算方式、稅率差異、減免規定，以及如何查詢房屋評定現值。在購屋、持有或出租房屋時，都能做出更明智的財務規劃。

房屋稅計算與試算：精準掌握您的房產稅務負擔

房屋稅是什麼？如何計算稅率課徵房屋稅？

房屋稅是政府對房屋所有人課徵的財產稅，每年繳納一次。課稅對象為所有附著於土地上的建築物，包括住宅、商業大樓、工廠、倉庫等。房屋所有權人為納稅義務人，若房屋為共有人，則由共有人共同負擔。

房屋稅的計算基礎是房屋評定現值，政府會依據房屋構造、用途、樓層、地段、折舊率、折舊年數、街路等級調整率等因素，核定單價面積，計算出房屋評定現值。接著，再依據房屋使用情形，適用不同的稅率課徵房屋稅。

房屋稅稅率與差別稅率

稅率是影響房屋稅額的關鍵因素之一，依房屋使用情形而異，主要分為以下幾類：

• 自住房屋：供自住且無出租或營業情形的房屋，適用住家用稅率，通常為最低的稅率。
• 非自住房屋：未供自住或有出租、營業情形的房屋，適用較高的稅率。若房屋所有人持有超過一定戶數的非自住房屋，稅率還會再往上調升，這就是所謂的「差別稅率」。
• 出租房屋：供他人承租使用的房屋，適用出租房屋稅率。
• 營業用房屋：供營業使用的房屋，如商店、辦公室、工廠等，適用營業用房屋稅率。
• 其他非住家非營業用房屋：如私人醫院、診所等，適用其他非住家非營業用房屋稅率。

各縣市政府會在法定範圍內，依據路段率、加減項、加減率等因素調整稅率，最新資訊請查詢當地稅務局網站。

房屋稅計算公式詳解

房屋稅的計算看似簡單，卻隱藏著許多細節。讓我們一步步拆解公式，深入了解每個參數的意義：

房屋稅 = 房屋評定現值 * 稅率

• 房屋評定現值：政府評定的房屋價值，是房屋稅計算的基礎。您可以透過地方稅務局網站或親自前往稅捐稽徵處查詢。
• 稅率：依房屋使用情形而異，各級距稅率基準不同。各縣市政府會在法定範圍內調整稅率，最新資訊請查詢當地稅務局網站。

線上房屋稅試算工具介紹

網路時代，算稅不再是件麻煩事！許多實用的線上試算工具，讓您輕鬆算出房屋稅：

• 財政部稅務入口網：提供各項稅務試算功能，包括房屋稅。
• 各縣市稅務局網站：通常設有房屋稅試算專區，提供在地化的試算服務。
• 民間房仲網站：許多房仲網站也提供房屋稅試算工具，方便民眾在購屋時評估稅務負擔。

使用線上試算工具時，務必留意以下事項：

• 輸入正確資訊：房屋評定現值、稅率等資訊務必正確，以免試算結果失真。
• 參考性質：試算結果僅供參考，實際稅額仍以稅單為準。
• 更新資訊：稅率可能隨時變動，使用試算工具前，請確認資訊是否為最新版本。

房屋稅計算案例分析

讓我們透過幾個案例，了解不同類型房屋的稅額差異：

案例一：自住房屋

假設房屋評定現值為500萬元，適用稅率1.2%，則房屋稅為6萬元。

案例二：出租房屋

假設房屋評定現值為800萬元，適用稅率1.5%，則房屋稅為12萬元。

案例三：豪宅

假設房屋評定現值為3,000萬元，適用稅率3.6%，則房屋稅為108萬元。

從上述案例可知，房屋評定現值和稅率是影響房屋稅額的兩大關鍵因素。此外，房屋所在縣市、是否為新建房屋、有無符合減免條件等，也會影響最終稅額。

繳納房屋稅

房屋稅繳納期限為每年5月1日至5月31日，納稅義務人應於繳納期限內繳納房屋稅。逾期繳納將加徵滯納金。納稅義務人可透過各種管道繳納房屋稅，如臨櫃繳納、自動櫃員機轉帳、信用卡繳納、活期存款帳戶轉帳、晶片金融卡網際網路轉帳等。

空置房屋的房屋稅

空置房屋是指無人居住、使用，且未供出租或營業使用的房屋。依據房屋稅條例規定，空置房屋的稅率與非自住房屋相同。然而，部分縣市政府對於空置房屋有額外的稅率規定，例如台北市對於空置房屋的稅率為3.6%。

透過本文的介紹，相信您已對房屋稅計算、稅率、試算工具，以及空置房屋的稅率有更深入的了解。善用這些資訊，並留意相關規定，讓您輕鬆掌握房屋稅，做出明智的財務規劃。

特殊情況下的房屋稅：不可不知的房產稅務細節

囤房稅：打擊囤房，實現居住正義

囤房稅顧名思義，是針對持有非自用住宅數量超過一定限額者所課徵的稅賦。其目的在於打擊囤房行為，促進房屋市場流通，實現居住正義。政府藉由提高非自用住宅的房屋稅差別稅率，增加持有成本，鼓勵房屋所有人將閒置房屋釋出，或供他人出租使用，以提高房屋使用價值。

囤房稅的計算方式與適用對象，各縣市規定不盡相同。一般而言，持有非自用住宅超過一定戶數（如3戶以上），且未供出租使用，即可能被課徵囤房稅。稅率通常採累進制，持有戶數越多，稅率越高。

舉例來說，台北市針對持有非自用住宅第4戶起，稅率為3.6%，第5戶起為4.8%。新北市則針對持有非自用住宅第3戶起，稅率為2.4%，第4戶起為3.6%。

繼承房屋的遺產稅與房屋稅：稅務規劃不可少

繼承房屋涉及多種稅賦，包括遺產稅、契稅和房屋稅。

• 遺產稅：以被繼承人遺產總額為計算基礎，扣除免稅額、扣除額後，再依稅率級距計算應納稅額。
• 契稅：由繼承人繳納，稅率為房屋評定現值的6%。
• 房屋稅：繼承後，房屋所有權人須依房屋使用情形繳納房屋稅。房屋評定現值會依據房屋構造、用途、樓層、地段、折舊率、折舊年數等因素，自7月1日起算至次年6月30日為止，按月課徵房屋稅。

繼承房屋的稅務問題，建議諮詢專業人士，進行全盤規劃，以降低稅務負擔。

房貸利息抵稅：減輕購屋負擔

房貸利息抵稅是購屋族的一大福音，但並非所有房貸利息都能抵稅。

首先，房屋必須為自用住宅，且納稅義務人、配偶或受扶養親屬須在該房屋設籍。其次，每年可抵扣的房貸利息上限為30萬元。

房貸利息抵稅的計算方式為：將每年支付的房貸利息，扣除儲蓄投資特別扣除額後，列舉扣除。

舉例來說，若您每年支付房貸利息40萬元，扣除儲蓄投資特別扣除額20萬元後，可列舉扣除20萬元。假設您的綜合所得稅稅率為20%，則可節省4萬元的所得稅。

然而，並非所有納稅人都適合採用列舉扣除。若您的標準扣除額高於列舉扣除額，則選擇標準扣除額反而更為有利。

特殊房屋稅率與計算方式

• 私人醫院、診所：依法領有開業執照者，房屋稅稅率為2%，其房屋稅，得按房屋評定現值，每年徵收之。
• 人民團體：供人民團體等非以營利為目的，且符合內政部所定標準之各種房屋及附屬設備，免徵房屋稅。

特殊情況下的房屋稅涉及許多細節，例如房屋評定現值每年7月1日起重新訂定，並按月課徵房屋稅。納稅義務人應於繳款書所載繳納期間內繳清稅款，如有正當理由不能如期繳納者，得於繳納期間內，向稅捐稽徵機關申請延期或分期繳納。房屋稅的計算方式，係以房屋現值為基礎，按房屋使用情形適用不同稅率，並按月計算。

建議您在購屋、持有或繼承房屋時，多方諮詢專業人士，以確保您的權益，並做出最有利的財務規劃。

房屋稅節稅策略：合法省稅，安心又可靠

在不違反法規的前提下，聰明節省房屋稅，不僅能減輕經濟負擔，更能讓您的資產規劃更具彈性。以下介紹幾種合法節稅方法，以及不當節稅可能帶來的風險。

合法節稅方法

1. 申請自住房屋稅率自住房屋稅率為1.2%，相較於非自用住宅的1.5%至3.6%，稅賦負擔明顯較輕。若您的房屋符合「無出租使用」、「供本人、配偶或直系親屬實際居住」等條件，即可向地方稅務局申請適用自住稅率。
2. 規劃房屋出租方式（公益出租人）將房屋出租給符合規定的弱勢族群或特定對象，可享有租金收入免稅、房屋稅適用自住稅率等優惠。此外，政府為了鼓勵公益出租，訂定了相關的減稅規定，讓出租人可以合法節稅。然而，公益出租人須遵守相關規定，如租金上限、租賃契約規範等，並非所有出租行為皆適用。
3. 提高房屋折舊率房屋會隨時間折舊，評定現值也會逐年遞減。房屋評定現值是房屋稅計算的基礎，其計算方式是將房屋標準單價乘以面積，再按規定之折舊率、折舊年數計算。因此，在符合規定的情況下，適當提高房屋折舊率，有助於降低房屋評定現值，進而降低房屋稅負擔。

不當節稅的風險與後果

切勿為了節稅而採取非法手段，否則可能面臨嚴重的後果。

1. 虛報房屋用途將非自住房屋謊報為自住，或將營業用房屋謊報為住家，企圖適用較低稅率，屬於違法行為。一旦被查獲，除了補繳稅款，還可能面臨罰鍰。
2. 隱匿房屋資訊未如實申報房屋資訊，如增建、改建等，導致房屋評定現值偏低，亦屬違法行為。若被查獲，不僅須補繳稅款，還可能面臨罰鍰甚至刑責。

稅務罰款輕則數千元，重則數十萬元，甚至可能面臨刑事責任。為了省小錢而觸法，得不償失。

其他節稅注意事項

• 注意稅率變動：各縣市政府會在法定範圍內調整稅率，最新資訊請查詢當地稅務局網站。
• 留意減免規定：部分縣市政府針對特定房屋，如私人醫院、診所、供人民團體等非以營利為目的使用之房屋，有提供房屋稅減免，詳細規定請洽詢地方稅務局。
• 諮詢專業人士：在進行任何節稅規劃前，建議諮詢專業人士，如會計師、稅務顧問等，確保您的行為合法合規，避免不必要的風險。

合法節稅是您的權利，但切勿以身試法。建議您在進行任何節稅規劃前，諮詢專業人士，確保您的行為合法合規，避免不必要的風險。

房屋稅繳納與申報：掌握時間，輕鬆履行義務

房屋稅是每年繳納一次的財產稅，繳納期限與方式，以及房屋稅申報流程，是每位屋主都應了解的重要事項。

房屋稅繳納期限與方式

房屋稅的繳納期限通常為每年5月1日至5月31日。若您在繳納期限內無法一次繳清稅款，可以向稅捐稽徵機關申請分期繳納，減輕資金壓力。

繳納方式多元，您可以選擇：

• 臨櫃繳納：至代收稅款金融機構（郵局不代收）、便利商店或地方稅稽徵機關繳納。
• 自動櫃員機（ATM）轉帳：使用已開立轉帳繳稅約定帳戶的金融卡，透過貼有「地方稅網路繳稅服務」標誌的自動櫃員機轉帳繳稅。
• 信用卡：透過電話語音、網際網路或至地方稅稽徵機關以信用卡繳稅。
• 活期（儲蓄）存款帳戶轉帳：透過電話語音轉帳或網際網路轉帳繳稅。
• 晶片金融卡網際網路轉帳：透過網際網路轉帳繳稅。

房屋稅申報流程與注意事項

房屋稅的申報時機與方式，依房屋狀況而異：

• 新建房屋：房屋新建完成後30日內，應向房屋所在地的地方稅稽徵機關申報設立房屋稅籍。房屋評定現值是房屋稅計算的基礎，其計算方式是將房屋單價標準單價乘以面積，再按規定之折舊率、折舊年數計算。
• 房屋用途變更：房屋用途變更後30日內，應向房屋所在地的地方稅稽徵機關申報變更房屋稅籍。房屋用途變更可能影響稅率，例如住家用房屋改為非住家用、出租使用或營業用，稅率將會有所調整。
• 房屋現值變動：房屋現值有增減時，不須另行申報，稅捐稽徵機關會主動重新核定房屋稅。房屋現值可能因增建、改建等因素而變動，影響房屋稅的計算。

申報房屋稅時，應備妥以下文件：

• 房屋稅籍設立（變更）申請書
• 身分證明文件
• 房屋使用執照或其他證明文件

逾期申報房屋稅，將面臨罰則。依據稅法規定，未依限申報而發生漏稅者，除補繳應納稅額外，將按所漏稅額處以2倍以下罰鍰。

特殊情況

• 私人醫院、診所自由職業事務所等：依法領有開業執照者，房屋稅稅率為2%，其房屋稅，得按房屋評定現值，每年徵收之。
• 人民團體：供人民團體等非以營利為目的，且符合內政部所定標準之各種房屋及附屬設備，免徵房屋稅。
• 房屋出租：房屋出租的租賃所得，應依所得稅法規定課徵綜合所得稅。

提醒您，房屋稅是每年必須繳納的稅賦，按時繳納，以免受罰。若您對房屋稅有任何疑問，可洽詢房屋所在地的地方稅稽徵機關，或至財政部稅務入口網查詢相關資訊。

房屋稅常見問題與解答：解決您的疑難雜症

房屋稅的減免與優惠：為您省荷包

在特定條件下，您可以享有房屋稅減免或優惠，為您節省開支。

符合減免條件的情況

• 自住房屋：符合「無出租使用」、「供本人、配偶或直系親屬實際居住」等條件的房屋，可享有自住優惠稅率1.2%。
• 低收入戶：持有房屋供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且符合低收入戶標準者，可享有房屋稅減免。
• 身心障礙者：本人、配偶或受扶養親屬為身心障礙者，且持有房屋供其居住使用，可享有房屋稅減免。
• 公益出租人：將房屋出租給符合規定的弱勢族群或特定對象，可享有租金收入免稅、房屋稅適用自住稅率等優惠，藉此增加該房屋使用價值，以達社會公益。
• 其他：各縣市政府可能因地制宜，提供其他減免或優惠措施，例如：
  • 台北市：符合條件的「老舊房屋」、「耐震評估合格房屋」可享有房屋稅減半優惠。
  • 新北市：符合條件的「節能住宅」、「綠建築」可享有房屋稅減免。

各縣市優惠措施查詢

各縣市政府提供的房屋稅優惠措施不盡相同，詳細資訊可至各縣市稅務局網站查詢，或洽詢地方稅稽徵機關。

房屋稅的申訴與救濟管道：保障您的權益

若您對房屋稅的核定結果有疑義，可循以下管道申訴或尋求救濟：

1. 復查：收到房屋稅繳款書後30日內，可向原核定機關申請復查。
2. 訴願：對復查決定不服，可在收到復查決定書後30日內，向財政部提起訴願。
3. 行政訴訟：對訴願決定不服，可在收到訴願決定書後2個月內，向行政法院提起行政訴訟。

申訴流程

• 撰寫書面申請書，載明申訴理由及相關證據。
• 將申請書及相關文件送至原核定機關或財政部。
• 等待審理結果，並依規定繳納稅款。

申訴過程中，若有任何疑問，可向稅務人員諮詢，或尋求專業人士協助。

房屋稅的計算與房屋評定現值

房屋稅的課徵是依據房屋評定現值來計算的，房屋評定現值是房屋課稅的基礎，其計算方式是將房屋標準單價乘以面積，再按規定之折舊率、折舊年數計算。房屋標準單價則是由地方政府依據房屋構造、用途、樓層、地段等因素評定。

房屋評定現值每年7月1日為重新訂定，並按月課徵房屋稅，也就是說，房屋稅是以房屋現值為基礎，按房屋使用情形適用不同稅率，並按月計算。

特殊情況

• 人民團體：供人民團體等非以營利為目的，且符合內政部所定標準之各種房屋及附屬設備，免徵房屋稅。

透過本文的介紹，相信您已對房屋稅的減免優惠及申訴管道有更清楚的了解。善用這些資訊，維護您的權益，讓您的房產稅務更輕鬆。

總結

房屋稅是與我們生活息息相關的稅賦，了解其相關規定與計算方式，有助於我們做出更明智的財務決策。無論您是自住、出租或持有空屋，都應掌握房屋稅的最新資訊，並善用合法節稅管道。若對房屋稅有任何疑問，可隨時向地方稅務局或專業人士諮詢，確保您的權益不受損害。

參考來源

• 房屋稅是什麼？房屋稅查詢、繳納時間及試算方式一次快速看！ – 住商不動產房屋網 (hbhousing.com.tw)
• 2024 房屋稅｜房屋稅是什麼？房屋稅繳納時間？房屋稅查詢、計算方式！ – HouseFeel 房感
• 房屋稅的稅率與計算-財政部稅務入口網 (nat.gov.tw)