買房是人生大事，從簽約到交屋，每個環節都充滿著期待與挑戰。其中，「完稅」與「過戶」更是關鍵步驟，影響著交易時程與資金安排。本文將深入剖析完稅到過戶的流程、時間軸、影響因素，並破解常見迷思，助您輕鬆掌握房屋買賣流程，買得安心，住得放心。
房屋買賣交易流程中，「完稅」與「過戶」的關聯性
什麼是完稅？
在房屋買賣交易流程中，完稅是不可或缺的步驟之一。完稅指的是買賣雙方繳清所有與不動產買賣相關的稅賦，包含契稅、土地增值稅、印花稅等。如果出售持有未滿兩年的房地，還需繳納財產交易所得稅。完稅是過戶的前提條件，因為在法律上，只有在稅務義務履行完畢後，才能進行產權轉移。
完稅與過戶的關係
完稅是過戶的必要條件，但並非充分條件。除了完稅證明之外，過戶還需要準備其他文件，如買賣契約書、雙方身分證明、印鑑證明等。此外，買方若有申請房貸，還需取得銀行的貸款核准函，並辦理設定抵押權登記。
完稅證明的重要性
完稅證明在過戶流程中扮演著重要的角色。在台灣，地政事務所會要求提供完稅證明，以確認所有稅賦已繳清，才會受理過戶登記，並核發新的建物權狀。因此，完稅證明是過戶流程中不可或缺的文件之一。
完稅時間對過戶流程的影響
完稅的時間點會影響到整體過戶流程的進度。一般來說，完稅後約需 3-5 個工作天才能完成過戶。若買方有申請房貸，銀行也會要求提供完稅證明及土地登記申請書，才會撥款給賣方。
完稅流程
- 簽約用印: 買賣雙方在房仲的見證下，確認契約內容、房屋坪數、價金等細節，並簽訂買賣契約書。
- 用印款: 買方支付印款 (通常為房屋總價的 10%)。
- 完稅: 買賣雙方依照規定繳納契稅、土地增值稅、印花稅等相關稅費，取得完稅證明 (房屋稅單、土地增值稅單)。
- 二用印: 買賣雙方再次確認交易細節，並簽署相關文件，如貸款契約、授權書等。
- 過戶: 買賣雙方或代書攜帶相關文件至地政事務所辦理產權移轉登記。
- 交屋: 賣方交付房屋鑰匙、建物權狀等，買方驗收房屋並支付尾款。
注意事項
- 買賣雙方務必在交易過程中留意完稅的相關規定與流程，以確保交易順利進行。
- 繳納稅費時，應妥善保存稅單及繳款證明，以備不時之需。
- 買方若有申請房貸，應及早向銀行提出申請，並提供相關文件，以利銀行進行審核。
- 買賣雙方可透過簽訂書面契約，約定違約責任及賠償方式，以保障雙方交易安全。
- 若對完稅或過戶流程有疑問，可諮詢專業的房仲或代書，以獲得正確的資訊及協助。
房屋買賣流程時間軸總覽
下表列出房屋買賣流程中的主要階段，並標示每個階段的預估時間 (僅供參考，實際時間可能因個案而異) 及簡要說明：
| 階段 | 預估時間 | 重點事項 |
|---|---|---|
| 找尋房源 & 委託仲介 (買方) / 委托仲介 & 房屋整理 (賣方) | 1 – 3 個月 | 買方：尋找符合需求的房源，可自行查詢或委託仲介協助。賣方：整理房屋，委託仲介銷售並議定委託合約。 |
| 簽訂斡旋/買賣契約 | 1 – 2 周 | 買賣雙方就價格、付款方式、交屋日等細節達成協議，並簽訂相關合約。 |
| 辦理貸款 (如有) | 2 – 4 周 | 買方 (如有貸款需求)：準備貸款申請資料，向銀行遞交申請，並等待審核批核。 |
| 繳納相關稅費 (完稅) | 1 – 2 周 | 買賣雙方依照規定繳納契稅、土地增值稅、印花稅等相關稅費，取得完稅證明。 |
| 辦理過戶登記 | 3 – 5 個工作天 | 買賣雙方攜帶齊全文件 (包含完稅證明) 至地政事務所辦理產權過戶登記。 |
| 交屋 & 尾款結清 | 1 – 2 天 | 賣方交付房屋 (包含鑰匙、權狀等)，買方驗收房屋後支付尾款並完成款項結清。 |
總計: 2 – 6 個月 (視乎貸款審批速度及個別情況而定)
備註:
- 上述時間僅供參考，實際流程可能因個別情況 (如貸款複雜性、文件準備完整度等) 而有所延長。
- 辦理貸款的流程會影響整體時間，建議買方盡早與銀行聯繫，了解貸款程序及所需時間。
- 建議買賣雙方委託專業的地政士或律師協助辦理相關手續，確保流程順利進行。
- 買賣雙方應在簽約前確認房屋相關資訊，如土地及建物權狀、房屋稅單等，並可要求賣方提供相關證明文件，以確保自身權益。
- 買賣雙方可透過簽訂書面契約，約定違約責任及賠償方式，以保障雙方交易安全。
- 買賣雙方可透過Line等通訊軟體保持聯繫，以利資訊傳遞及溝通。
- 寄件人資訊應填寫清楚，以避免郵件延誤或遺失。
- 若對買屋流程有疑問，可多利用網路資源或諮詢專業人士，以獲取更多資訊。
影響完稅到過戶時間的因素
房屋買賣流程中，從簽約用印、完稅到過戶的時間並非固定，受到多種因素影響，可能導致時間延長或縮短。以下詳細說明影響時間的因素：
貸款因素：
- 銀行貸款金額與審核速度： 若買方有申請貸款，銀行的審核速度、銀行貸款金額多寡會直接影響過戶時間。審核所需時間因銀行、貸款方案、申請人條件而異，可能從數天到數週不等。
- 設定抵押權： 買方貸款核准後，還需辦理設定抵押權登記，這也需要時間。通常地政士會協助處理，但仍需等待地政機關作業。
地政士作業：
- 作業速度： 地政士的作業效率會影響過戶時間。經驗豐富、作業流程順暢的地政士能加快過戶速度，反之則可能拖延。
- 案件量： 若地政士手上案件量大，可能無法立即處理您的案件，導致過戶時間延長。
買賣雙方配合度：
- 文件準備： 買賣雙方若能事先備妥所有必要文件，包含完稅相關文件（如印花稅票）、身分證明文件等，可避免因文件缺漏而延誤過戶。
- 二次用印： 買賣雙方完成完稅後，可能需要再次用印確認相關文件，如貸款契約等。雙方配合度也會影響此階段的時間。
- 溝通效率： 買賣雙方若能保持良好溝通，迅速解決問題，也能加快過戶流程。
案件複雜度：
- 土地建物狀況： 若土地或建物有產權複雜、多人共有、違建等特殊情況，可能需要更多時間釐清，影響過戶。土地增值稅的計算也會受到土地持分及持有時間影響。
- 其他特殊情況： 如繼承取得的房產、法院查封等特殊情況，可能需要額外處理，也會增加過戶時間。
完稅到過戶的時間並非一成不變，可能因上述因素而有所增減。建議買賣雙方與地政士保持密切溝通，了解進度並配合提供所需資料，以利加速過戶流程。若有貸款需求，盡早向銀行提出申請，並隨時追蹤審核進度，才能有效掌握整體時程。
房屋買賣各階段詳細說明與注意事項
簽約用印：
重點：
- 確認契約內容： 꼼꼼審閱買賣契約書，確保內容與雙方談妥的條件一致，包含房屋總價、付款方式、交屋日期、違約責任等。如有疑慮，可請教專業人士協助。
- 簽約款支付： 依照契約約定支付簽約款 (通常為房屋總價的 10%)，並保留支付證明。
注意事項：
- 審閱期： 契約通常有 5 天審閱期，買方可在審閱期內反悔，並取回簽約款。
- 違約責任： 契約應明訂雙方違約時的賠償責任，保障自身權益。
完稅：
重點：
- 契稅申報與繳納： 買方需於簽約後 30 天內申報契稅並繳納。稅率依房屋評定現值及稅率級距計算。
- 土地增值稅申報與繳納： 賣方為土地增值稅義務人，需於所有權移轉登記完成後 30 天內申報土地增值稅並繳納。稅率依土地漲價總數額及稅率級距計算。
- 印花稅繳納： 買賣雙方均需繳納印花稅，稅額為契約總價的千分之一。
注意事項：
- 稅額試算： 可利用各地稅捐機關提供的試算工具，預估應繳稅額。
- 繳納期限： 務必於規定期限內繳納稅款，以免逾期受罰。
過戶：
重點：
- 地政事務所辦理： 買賣雙方 (或委託地政士) 攜帶相關文件至地政事務所辦理產權移轉登記，若買方有貸款，會同時辦理設定抵押權登記。
- 文件準備： 需準備身分證、印鑑證明、戶籍謄本、買賣契約書、完稅證明等文件。
- 代書費用： 若委託地政士代辦，需支付代書費用。
注意事項：
- 二次用印： 買方貸款時，會與銀行進行對保，並於地政事務所辦理過戶時再次確認相關文件，進行二次用印。
- 文件齊全： 確保所有文件齊全，避免因文件缺漏而延誤過戶。
- 代書選擇： 慎選專業、有信譽的地政士，保障交易安全。
交屋：
重點：
- 點交房屋： 買賣雙方在交屋當日一同檢視房屋狀況，確認符合契約約定。
- 尾款支付： 買方於點交確認無誤後，支付剩餘尾款。
- 水電瓦斯過戶： 買方需自行辦理水、電、瓦斯等 utilities 過戶手續。
注意事項：
- 屋況確認： 仔細檢視房屋是否與契約所述相符，如有瑕疵，應於交屋前與賣方協商解決。
- 水電瓦斯結清： 確認賣方已結清交屋前的水電瓦斯費用。
- 保留證據： 點交時拍照或錄影存證，避免日後爭議。
房屋買賣常見問題與迷思破解
房屋買賣流程繁瑣，網路資訊眾說紛紜，常讓人霧裡看花。以下針對常見疑問與迷思，提供專業解答，助您釐清觀念，安心交易。
過戶就是交屋嗎？
迷思： 過戶完成，代表房屋交易結束。
破解： 過戶僅是產權轉移的法律程序，並不等於交屋。交屋是指買賣雙方實際交付房屋、鑰匙等，並完成所有款項結清的行為。過戶後，買賣雙方仍需協調交屋時間，並在交屋時確認屋況、點交物品等。
完稅多久要過戶？
迷思： 完稅後必須立即過戶。
破解： 法律並未規定完稅後多久內必須過戶。買賣雙方可自行協調過戶時間，但建議盡早辦理，以免夜長夢多。尤其土地增值稅的計算與時間有關，建議及早完成過戶。
對保完多久過戶？
迷思： 對保完成後，銀行會立即撥款，並可馬上過戶。
破解： 對保僅是確認貸款條件，銀行仍需進行內部審核，並辦理設定抵押權利等手續，才會撥款。撥款後，買方才能攜帶相關文件至地政事務所辦理過戶。整個流程可能需要數天至數週不等。
簽約後還能反悔嗎？
迷思： 簽約後就無法反悔。
破解： 根據內政部頒布的「成屋買賣契約書範本」，買方享有 5 天的契約審閱期，可在審閱期內無條件解約，並取回已支付的簽約金。
委託仲介一定要簽專任約嗎？
迷思： 委託仲介賣房只能簽專任約。
破解： 除了專任委託外，還有「一般委託」可選擇。專任委託限制較多，但仲介通常會更積極銷售；一般委託則較有彈性，但可能需同時與多家仲介配合。可依自身需求選擇適合的委託方式。
凶宅一定要告知嗎？有義務告知買方
迷思： 凶宅不影響居住安全，可以不告知買方。
破解： 依照內政部函釋，若房屋曾發生凶殺、自殺等非自然死亡事件，屬「心理瑕疵」，賣方有義務告知買方。若故意隱瞞，買方可主張解除契約，並請求損害賠償。
實價登錄價格就是成交價嗎？
迷思： 實價登錄上的價格就是房屋實際成交價。
破解： 實價登錄上的價格是申報價格，並非絕對等於成交價。實際成交價可能因裝潢、家具、車位等因素而有所增減。
買預售屋可以貸款多少？
迷思： 買預售屋的貸款成數與新成屋相同。
破解： 預售屋貸款成數通常較低，且各家銀行規定不同。建議及早向銀行諮詢，了解自身可貸款的額度。另外，預售屋的付款方式也與新成屋不同，通常需要在簽約、用印、工程期款等階段分次支付。
總結
完稅到過戶是房屋買賣流程中不可或缺的一環，從簽約、完稅、過戶到交屋，每個階段都有其重要性與注意事項。本文詳細介紹了每個階段的流程、所需時間、影響因素，並解答了常見問題，希望幫助讀者更了解房屋買賣流程，避免不必要的困擾。
參考來源：
- 【完稅到交屋要多久？】 買房流程懶人包：簽約、用印、完稅、過戶注意事項 ｜ – (gooptions.cc)
- 買賣房屋過戶流程：過戶時間流程圖一次看懂 – 果仁家 – 買房賣房 / 居家生活知識家 (applealmondrealty.com)
