在台灣，買房、繼承、贈與等不動產交易都可能涉及契稅。本文將深入淺出地介紹契稅，從定義、課徵對象、計算方式到申報流程，並透過實際案例解析，幫助您輕鬆掌握契稅知識，做出明智的財務決策。
契稅新手入門全攻略
在台灣，買房、繼承房產、甚至受人贈與房產，都可能與一項稅務名詞「契稅」打交道。究竟契稅是什麼？誰該繳納？什麼情況下可以免繳？以下將為您詳細解析。
一、契稅的定義與課徵時機
契稅，簡單來說，就是當不動產的權利發生移轉變動時，政府向納稅義務人課徵的一種地方稅。也就是說，當您買賣、繼承、贈與房產，或因交換、分割等原因取得房產時，都可能需要繳納契稅。
二、誰是契稅的納稅義務人？
契稅的納稅義務人，依據《契稅條例》規定，主要包括以下幾種身分：
- 買方： 透過買賣取得不動產所有權的人。
- 受贈人： 接受贈與取得不動產所有權的人。
- 典權人： 以典權方式取得不動產權利的人。
- 交換人： 以交換方式取得不動產權利的人。
- 分割取得者： 因分割共有不動產而取得不動產權利的人。
- 占有人： 因占有而取得不動產權利的人。
三、契稅的種類與課徵範圍
契稅依移轉方式分為買賣契稅、贈與契稅、典權契稅、交換契稅、分割契稅及占有契稅。基本上只要不動產權利有移轉變動，就可能需要繳納契稅。常見的課稅情形包括：買賣承典交換
- 買賣： 不論是購買預售屋、新成屋或中古屋，都需要繳納契稅。
- 承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權： 也會產生契稅的納稅義務。
然而，並非所有不動產交易都需要繳納契稅，以下幾種情況可以免徵契稅：
- 土地增值稅區域內的土地： 因為土地增值稅已包含土地漲價的稅賦，所以免徵契稅。
- 政府機關因公用取得： 政府機關因公共建設需要而取得的不動產，免徵契稅。
- 其他依法免徵的情形： 例如配偶相互贈與、因繼承取得的不動產等，依法也可免徵契稅。
四、契稅的計算與徵應納稅額以房屋現值來認定
契稅的計算方式為「契價」乘以「稅率」。其中，「契價」原則上是以「房屋現值」或「房屋標準價格」來認定，但買賣契約上的成交價格超過標準價格時，則以成交價格來認定。「稅率」則依交易類型有所不同，例如買賣稅率為 6%。
五、契稅申報與繳納
契稅的繳納期限通常為取得不動產所有權之日起30日內，逾期繳納會有罰鍰。納稅義務人應填寫契稅申報書，並檢附相關文件，向地方稅務局申報繳納契稅。
六、注意事項
- 契稅屬於地方稅，由各地方政府自行規定稅率，因此不同縣市的契稅稅率可能略有差異。
- 契稅的計算涉及許多細節，例如契價的認定、稅率的適用等，若您不確定如何計算或申報，建議諮詢專業人士或地方稅務機關。
契稅計算全攻略：輕鬆搞懂契稅計算與應納稅額
了解了契稅是什麼以及誰需要繳納後，接下來最重要的就是搞懂契稅究竟怎麼計算。別擔心，看似複雜的契稅計算，其實掌握幾個關鍵要素，就能輕鬆算出以應納稅額。
契稅的計算公式
契稅的計算公式非常簡單：
契稅 = 契價 * 稅率
其中，契價是房屋的價值，稅率則依據契稅種類（買賣、贈與、典權、交換等）而有所不同。
契價的認定原則
契價的認定原則，一般是以不動產評價委員會評定的「標準價格」為準。然而，在某些特殊情況下，契價的認定會有例外：
- 買賣： 如果買賣契約上的成交價格高於標準價格，則以成交價格為契價；如果成交價格低於標準價格，則以之標準價格為契價。
- 贈與、典權： 一律以標準價格為契價。
- 交換： 依據交換雙方各自取得的不動產價值，分別計算契稅。
契稅稅率
契稅稅率依據交易類型而有所不同：
- 買賣： 6%
- 贈與： 6%
- 典權： 6%
- 交換： 依據交換雙方各自取得的不動產價值，分別以 6% 計算。
契稅計算範例
範例一：房屋買賣
假設小明在台北市購買一間房屋，成交價格為 1,000 萬元，而該房屋的標準價格為 800 萬元。由於成交價格高於標準價格，因此以成交價格為契價。小明應繳納的契稅為：
1,000 萬元 * 6% = 60 萬元
範例二：房屋贈與
假設小華的父親將一間位於新北市的房屋贈與給他，該房屋的標準價格為 500 萬元。由於是贈與，因此以標準價格為契價。小華應繳納的契稅為：
500 萬元 * 6% = 30 萬元
不同情況下的契稅金額差異
從上述範例可以看出，同樣價值的房屋，因交易類型不同，應繳納的契稅金額也有所差異。買賣的契稅通常會比贈與高，因為買賣的契價通常會高於標準價格。
契稅的應納稅額
應納稅額是以應稅憑證所載的價值，或依法得核計價格的價值，按適用稅率計算。在開徵土地增值稅區域，買賣契稅的課徵，是以房屋評定標準價格為準，土地免徵契稅。若買賣契約所載價款或申報的價格超過評定標準價格時，其差額部分，應按交易時的土地公告現值計算契稅。
注意事項
- 上述範例僅為示意，實際契稅計算可能因個案情況而有所不同。
- 各地方政府的契稅稅率可能略有差異，請以當地政府公告為準。
- 如果您不確定如何計算契稅，建議諮詢專業人士或地方稅務機關。
契稅申報與繳納：輕鬆完成納稅義務
了解了契稅的計算方式後，接下來就是實際的申報與繳納流程。別擔心，只要掌握以下步驟和注意事項，就能輕鬆完成納稅義務，避免逾期繳納的罰則。
契稅申報流程與期限
契稅的申報流程相對簡單，主要分為以下幾個步驟：
- 準備文件： 您需要準備以下文件：
- 買賣契約書（或其他證明文件，如贈與契約書、交換契約書等）
- 身分證明文件（如身分證、戶口名簿等）
- 契稅申報書（可至地方稅務局網站下載或現場填寫）
- 填寫申報書： 根據您的實際情況，填寫契稅申報書上的相關資訊，包括：
- 納稅義務人姓名、身分證字號、地址等
- 不動產坐落地址、面積、用途等
- 契價、稅率、應納稅額等
- 繳納契稅： 您可以在申報契稅的同時繳納，也可以在收到繳款書後再繳納。繳納方式有以下幾種：
- 現金：至地方稅務局或其委託的金融機構繳納
- ATM轉帳：使用金融卡在具有跨行轉帳功能的ATM轉帳
- 信用卡：在地方稅務局網站或使用行動支付APP繳納
- 活期（儲蓄）存款帳戶：在地方稅務局網站或使用行動支付APP繳納
- 保存繳納證明： 繳納契稅後，請務必妥善保存繳納證明，以備日後查驗。
至於契稅申報的期限，依據《契稅條例》規定，應於訂定契約之日起30日內申報。
契稅繳納注意事項
- 逾期繳納罰則： 如果您逾期繳納契稅，每逾2日將按滯納數額加徵1%滯納金，最高可加徵至15%。
- 申請延期或分期繳納： 如果您因經濟困難無法一次繳清契稅，可以向地方稅務局申請延期或分期繳納。
- 契稅優惠： 在某些情況下，您可以享有契稅優惠，例如：
- 首次購屋：符合特定條件的首購族，可以享有契稅優惠稅率。
- 重購退稅：符合特定條件的換屋族，可以申請重購退稅。
契稅與其他稅費的關係
在不動產交易中，除了契稅之外，還可能涉及其他稅費，例如：
- 房屋稅：房屋稅是針對房屋所有權人課徵的財產稅，每年繳納一次。
- 土地增值稅：土地增值稅是針對土地買賣所產生的增值部分課徵的稅。
- 印花稅：印花稅是針對買賣契約書等憑證課徵的稅。
契稅的計算與應納稅額
應納稅額是以應稅憑證所載的價值，或依法得核計價格的價值，按適用稅率計算。在開徵土地增值稅區域，買賣契稅的課徵，是以房屋評定標準價格為準。若買賣契約所載價款或申報的價格超過評定標準價格時，其差額部分，應按交易時的土地公告現值計算契稅。
契稅申報與繳納是每位不動產權利移轉者都必須面對的課題。透過了解相關規定和流程，並善用政府提供的資源，您可以輕鬆完成納稅義務，確保您的權益不受損害。
如果您對契稅申報與繳納有任何疑問，建議諮詢專業人士或地方稅務機關，以獲得最正確的資訊和協助。
契稅常見問題與案例解析：解答您的疑惑
在實際操作中，關於契稅的疑問層出不窮。以下針對常見問題進行解析，並透過實際案例，讓您更深入了解契稅的計算與申報流程。
常見問題Q&A
Q1：夫妻之間贈與房屋是否需要繳納契稅？
A：依據《契稅條例》第2條及第4條規定，夫妻之間相互贈與房屋，以及父母贈與未成年子女房屋，皆可免徵契稅。但若贈與給成年子女，則仍須繳納契稅。
Q2：繼承房屋是否需要繳納契稅？
A：繼承取得的房屋，依據《契稅條例》第4條規定，免徵契稅。
Q3：預售屋的契稅如何計算？
A：預售屋的契稅計算方式與成屋相同，都是以契價乘以稅率。然而，由於預售屋在交屋前尚未取得所有權狀，因此契價的認定會有所不同。一般來說，預售屋的契價是以房屋的「評定現值」為準，也就是房屋完工時的價值。
案例解析
案例一：夫妻贈與房屋
王先生將名下的一棟房屋贈與給太太，該房屋的評定現值為 800 萬元。由於夫妻之間贈與房屋免徵契稅，因此王先生無須繳納契稅。
案例二：繼承房屋
李小姐的父親過世後，她繼承了父親名下的一棟房屋。依據《契稅條例》規定，繼承取得的房屋免徵契稅，因此李小姐無須繳納契稅。
案例三：購買預售屋
陳先生購買一間預售屋，總價為 1,200 萬元。在交屋時，該房屋的評定現值為 1,000 萬元。由於預售屋的契價以評定現值為準，因此陳先生應繳納的契稅為：
1,000 萬元 * 6% = 60 萬元
案例四：房屋買賣價差與契稅
林太太在台北市購買一間中古屋，成交價格為 1,500 萬元，但該房屋的評定標準價格僅為 1,200 萬元。由於買賣契約所載價款超過評定標準價格，因此應按買賣稅率 計課契稅6% ，其差額價款 300 萬元部分，則按交易時的土地公告現值計算契稅。
注意事項
- 上述案例僅為示意，實際情況可能因個案而有所差異。
- 各地方政府的契稅規定可能略有不同，請以當地政府公告為準。
- 如果您有其他關於契稅的問題，建議諮詢專業人士或地方稅務機關。
希望透過以上常見問題與案例解析，能幫助您更全面地了解契稅。
總結
契稅是與不動產交易息息相關的稅務知識，不論是買賣、繼承、贈與，都可能需要繳納契稅。了解契稅的相關規定，不僅能幫助您預估交易成本，更能避免因不熟悉法規而遭受損失。希望透過本文的介紹，讓您對契稅有更全面的認識，並在進行不動產交易時更加得心應手。
參考來源
- 契稅是什麼？大約多少？5分鐘看懂契稅意思、計算及相關條例！ – 住商不動產房屋網 (hbhousing.com.tw)
- 契稅是什麼？何時要申報/如何節省契稅 – Mr.Market市場先生 (rich01.com)
- 什麼是契稅－有巢氏房屋 – 買屋5步驟 (u-trust.com.tw)
